Britischer Immobilienmarkt: Investoren sichern Pakete mit Rekordrabatten
Institutionelle Investoren kaufen britische Wohnimmobilien mit Rabatten von bis zu 20 Prozent – und hoffen, den Markttiefpunkt zu erwischen.
Institutionelle Investoren greifen derzeit massiv bei britischen Wohnimmobilien zu – und das zu historisch hohen Preisabschlägen. Während private Käufer angesichts hoher Hypothekenzinsen und wirtschaftlicher Unsicherheit abwarten, nutzen große Kapitalanleger die Gunst der Stunde. Laut einer Analyse des Immobilienberaters CBRE auf Basis von Daten des Marktforschungsunternehmens Molior wurden im Jahr bis zum 30. Juni zwölf Prozent der Londoner Immobilien, die ursprünglich für den Privatverkauf vorgesehen waren, in Form von sogenannten Paketverkäufen (Bulk Sales) veräußert. Im Vorjahreszeitraum lag dieser Anteil noch bei sieben Prozent.
Bei Paketverkäufen finanzieren Investoren entweder Bauvorhaben im Voraus – sogenanntes Forward-Funding – oder erwerben bereits fertiggestellte Immobilien. Solche Transaktionen können Dutzende oder sogar Hunderte von Wohneinheiten umfassen. Für Bauträger bedeuten sie eine dringend benötigte Kapitalspritze, während institutionelle Käufer günstigeren Zugang zu Immobilien erhalten, die sie im Rahmen ihrer Anlagestrategie vermieten können.
Rekordrabatte locken institutionelle Käufer
Die Preisabschläge für Großabnehmer liegen Marktteilnehmern zufolge derzeit zwischen 15 und mehr als 20 Prozent des ursprünglichen Verkaufspreises. Vor wenigen Jahren waren es noch einstellige Prozentsätze. „Was die Rabatte betrifft, so befinden wir uns derzeit auf einem absoluten Allzeithoch", sagte ein Investor. Sam Smith, der Transaktionen für private Vermieter über die Buy-to-Let-Plattform Property Hub Invest vermittelt, bezeichnete den Februar als einen „echten Wendepunkt" für die Preisnachlässe.
Zu den aktiven Käufern zählen namhafte Investoren: Der Immobilien-Investmentmanager Long Harbour vereinbarte diesen Monat die Vorabfinanzierung von 175 Wohnungen in den East Midlands vom Bauträger Bellway. Auch ein Joint Venture des US-Immobilieninvestors Kennedy Wilson und des Canada Pension Plan Investment Board hat in den letzten Monaten mehrere Transaktionen abgeschlossen. Kennedy Wilson und CPP fiel es zuletzt aufgrund zahlreicher Gelegenheiten leichter, „erhebliche Kapitalbeträge zu investieren", so eine mit dem Investment vertraute Person.
Michael Abel, Gründer und CEO der europäischen Investmentgesellschaft Greykite, bezeichnete den Markt derzeit als „äußerst attraktiv". Er kauft tendenziell 50 bis 60 Wohneinheiten pro Standort und verfolgt diese Strategie bereits seit einigen Jahren. Charles Ferguson-Davie, CEO des Immobilieninvestors Moorfield Group, sucht hingegen etwas kleinere Portfolios im Wert zwischen 10 Millionen und 40 Millionen britischen Pfund – vorrangig von kleinen und mittelständischen Bauträgern in London.
Bauträger unter Druck – Vistry bietet 17 Prozent Rabatt
Die Hintergründe für die hohen Abschläge sind vielschichtig. Höhere Hypothekenzinsen und ein unsicheres wirtschaftliches Umfeld haben das Vertrauen privater Käufer untergraben. Gleichzeitig sind die Kosten für Bau und die Einhaltung von Vorschriften in den letzten Jahren gestiegen, was die Rentabilität von Projekten zusätzlich belastet. Anthony Codling, Analyst bei RBC Capital Markets, erklärte die Logik der Bauträger so: „Bauträger denken sich vielleicht: ‚Ich habe dieses Projekt, es geht nur schleppend voran, wir verdienen nicht das Geld, das wir uns erhofft hatten. Wir können es entweder aussitzen oder einfach das Kapital nehmen und in eine Option mit höherer Rendite reinvestieren.' Das ist ein vernünftiger Schritt, wenn der Markt gegen einen läuft."
Konkrete Zahlen liefert der angeschlagene Bauträger Vistry, der laut einer mit der Angelegenheit vertrauten Person Rabatte von 17 Prozent angeboten hat. Vistry selbst lehnte eine Stellungnahme ab. Der ebenfalls unter Druck stehende Bauträger Crest Nicholson gab bekannt, im Geschäftsjahr bis Oktober mit der Fertigstellung von 1.400 bis 1.500 Wohnungen zu rechnen – wobei die Gesamtzahl von der Menge der erzielten Paketverkäufe abhänge. Jennie Daly, CEO von Taylor Wimpey, bestätigte im März, dass der Bauträger „einige ziemlich deutliche Preisabschläge" am Markt beobachte.
Wohnungsbaugesellschaften fallen als Käufer aus
Normalerweise kaufen auch Wohnungsbaugesellschaften und Kommunalbehörden Immobilienpakete von Bauträgern. Da diese jedoch mit eigenen Finanzierungsproblemen zu kämpfen haben, seien sie „weniger aktiv als üblich", wie Duncan Williams vom Immobilieninvestor Apache Capital Partners erklärte. Dies ebne den Weg für Käufe durch institutionelle Investoren.
Kritiker sehen in der wachsenden Rolle institutioneller Investoren im Wohnungssektor ein Modell, das Familien länger in Mietverhältnissen hält. Laut dem Immobilienmakler Savills bleibt der Anteil institutioneller Investoren am britischen privaten Mietsektor mit nur 2,7 Prozent jedoch nach wie vor bescheiden. Ferguson-Davie von Moorfield brachte die Lage auf den Punkt: „Es gibt viele Bestände, die entweder bereits gebaut sind oder sich im Bau befinden und sich nicht so schnell verkaufen wie normalerweise."