Tausende US-Hausbesitzer trifft erste ARM-Anpassung – Raten könnten stark steigen
Rund 150.000 US-Kreditnehmer mit zinsvariablen Hypotheken müssen 2026 ihre erste Zinsanpassung verkraften – bei manchen steigen die Monatsraten um mehr als 1.000 Dollar.
Rund 150.000 Hausbesitzer in den USA mit zinsvariablen Hypotheken (Adjustable-Rate Mortgages, ARMs) stehen in diesem Jahr vor ihrer ersten Zinsanpassung. Etwa 64.000 von ihnen plant diese laut Daten von ICE Mortgage Technology im Zeitraum von August bis Dezember. Für viele bedeutet das deutlich höhere monatliche Belastungen – die Raten könnten um mehrere hundert Dollar springen, in einigen Fällen um mehr als 1.000 Dollar.
Nach Angaben von ICE Mortgage Technology, einem Anbieter von Hypothekendaten und -technologie, plant rund 150.000 Kreditnehmer in diesem Jahr die erste Anpassung. Weitere 186.000 stehen im Jahr 2027 vor ihrer ersten Anpassung, 155.000 im Jahr 2028. Wie stark die monatliche Rate steigt, hängt vom individuellen Kredit ab – ein kleiner Teil der Kreditnehmer dürfte sogar sinkende Zahlungen sehen.
Anders als bei einer Festzinshypothek ändert sich bei einer ARM der Zinssatz im Laufe der Zeit. ARMs starten oft mit einem Einführungszinssatz, der niedriger liegt als bei Festzinskrediten. Nach einer Anfangsphase von häufig fünf, sieben oder zehn Jahren beginnt der Zinssatz zu schwanken. Danach finden Anpassungen typischerweise alle sechs Monate oder einmal jährlich statt und können die Monatsrate des Hausbesitzers erhöhen oder senken.
"Grundsätzlich haben Sie bei Aufnahme dieser verzinssensitiven Hypothek einen etwas niedrigeren Zinssatz erhalten, im Tausch gegen die Möglichkeit, dass die Zinsen steigen und Sie dadurch nachteilig betroffen sein könnten", sagte Laurie Goodman, Fellow und Gründerin des Housing Finance Policy Center am Urban Institute, einer gemeinnützigen Denkfabrik. "Nun, leider hat sich dieses Szenario verwirklicht."
Nur 5,6 Prozent aller US-Hypotheken sind ARMs
Es gibt 3,1 Millionen ausstehende ARMs – das höchste Volumen seit 5,5 Jahren, so ICE. Der Großteil davon, nämlich 2,05 Millionen, befindet sich noch in der anfänglichen Festzinsphase, während 1,05 Millionen bereits in die verzinssensitive Phase übergegangen sind. Gemessen am Gesamtmarkt machen ARMs jedoch nur 5,6 Prozent der rund 55,4 Millionen aktiven Hypotheken in den USA aus.
Wie stark sich die Zinssätze der Kreditnehmer anpassen, hängt teilweise von ihrem Einführungszinssatz ab. Zusätzlich begrenzen Obergrenzen (Caps), wie stark der Zinssatz steigen oder fallen darf. Ein Kredit könnte beispielsweise eine Begrenzung von 2 Prozentpunkten bei der ersten Anpassung, eine Grenze von 1 Punkt für jede nachfolgende Anpassung und eine maximale Erhöhung von 5 Punkten über die Laufzeit des Kredits hinweg vorsehen.
Von 3 Prozent auf über 6 Prozent
Besonders deutlich zeigt sich die Entwicklung bei siebenjährigen ARMs, die 2019 aufgenommen wurden und zwischen August und Dezember dieses Jahres erstmals angepasst werden. Laut ICE-Daten haben sie einen medianen Anfangszinssatz von 3 Prozent und einen medianen offenen Saldo von 548.000 Dollar. Basierend auf den aktuellen Zinsen und den Obergrenzen dieser ARMs ergibt sich ein medianer angepasster Zinssatz von 6,06 Prozent – die monatliche Zahlung steigt damit median um 1.080 Dollar.
Ganz anders sieht es bei dreijährigen ARMs aus, die 2023 aufgenommen wurden. Ihr medianer Anfangszinssatz liegt bei 8,38 Prozent, der verbleibende offene Saldo beträgt 136.000 Dollar. Ihr Zinssatz wird voraussichtlich auf einen Median von 7,71 Prozent sinken, wodurch sich die monatliche Zahlung um 124 Dollar reduziert.
Zum Marktumfeld: Der durchschnittliche Anfangszinssatz einer sogenannten 5/1 ARM – deren Einführungszinssatz fünf Jahre gilt und sich danach einmal jährlich anpasst – lag bei rund 6,65 Prozent, so Bankrate. Der Durchschnittszinssatz für eine Festzins-Hypothek mit 30-jähriger Laufzeit betrug 7,48 Prozent, so Mortgage News Daily. ARMs machten 10,3 Prozent der Hypothekenanträge in der Woche bis zum 2. Oktober aus, gegenüber 5,9 Prozent in der Woche bis zum 4. Oktober 2024, so die Mortgage Bankers Association.
Refinanzierung oder beim Kredit bleiben?
Kreditgeber sind verpflichtet, Kreditnehmer zwischen 210 und 240 Tagen – also sieben bis acht Monate – vor dem ersten Fälligkeitsdatum der Zahlung zum angepassten Zinssatz zu informieren, so das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Diese Mitteilung zeigt, wie sich der Zinssatz basierend auf den aktuellen Zinsen ändern würde. Eine weitere Mitteilung erfolgt etwa 60 bis 120 Tage vor der angepassten Zahlung und nennt den tatsächlichen neuen Zinssatz und den monatlichen Betrag.
Für Kreditnehmer mit einer ARM, die in ihrem Zuhause bleiben möchten, gibt es im Wesentlichen zwei Optionen: beim aktuellen Kredit bleiben oder die Hypothek neu finanzieren (Refinanzierung). "Wenn Sie sich in einer Situation befinden, in der die Anpassungen Ihrer ARM Sie finanziell stark belasten würden, könnte es besser sein, für die Sicherheit eines Festzinskredits zu refinanzieren, auch wenn die Einsparungen nicht erheblich wären", sagte Kate Wood, Kreditexpertin bei NerdWallet. Andererseits: "Wenn Sie finanziell in der Lage sind, die verzinssensitive Phase durchzustehen und genügend Risikobereitschaft haben, ist das Beibehalten der ARM immer eine Option", so Wood.
Einige Kreditnehmer bleiben trotz steigender Zinssätze bei ihrer ARM, berichtet Duane Buziak, Senior Mortgage Loan Advisor bei Coast2Coast Mortgage. "Manchen Leuten geht es gut. Sie haben das Geld, sie haben Gehaltserhöhungen und Beförderungen erhalten und befinden sich in einer besseren Position", sagte Buziak. "Aber andere Leute können das nicht sagen."
Wer eine Refinanzierung in Betracht zieht, sollte die Abschlusskosten beachten: Sie entsprechen einer weiteren Hypothekenbeantragung und machen typischerweise 2 bis 5 Prozent des Kreditbetrags aus, so Fannie Mae. Bei einem Kredit über 300.000 Dollar entspricht dies 6.000 bis 15.000 Dollar. Zudem sollte die Bonität in gutem Zustand sein: "Wenn Sie versuchen, von einem Kreditgeber den niedrigsten Zinssatz zu erhalten, möchten Sie als Kandidat so stark wie möglich dastehen", sagte Wood. Hausbesitzer, die befürchten, sich ihre neuen Zahlungen nicht leisten zu können, können sich gemäß der CFPB an einen Wohnungsberatungsberater des US-Bauministeriums (Department of Housing and Urban Development) wenden. Solche Berater helfen auch dabei, den Kreditgeber um eine Kreditmodifikation oder eine andere Rückzahlungsvereinbarung zu bitten.
Für deutsche Anleger ist wichtig: Der Markt für zinsvariable Hypotheken ist vor allem in den USA stark verbreitet. In Deutschland dominieren dagegen Darlehen mit langfristiger Zinsbindung, was das Zinsänderungsrisiko für Hausbesitzer hierzulande strukturell anders verteilt.