Eigenheim versus Miete: Ist das Haus wirklich ein Fehler?
Finanzexperten streiten über die größte Vermögensentscheidung der Mittelschicht – mit überraschenden Ergebnissen.
"Das Eigenheim ist der größte finanzielle Fehler der Mittelschicht" – dieser provokante Satz kursiert seit Jahren in der Finanzwelt. US-Bestsellerautor Robert Kiyosaki prägte die These mit seinem Werk "Rich Dad Poor Dad": Ein selbstgenutztes Haus erzeuge keinen Cashflow, sondern nur Kosten. Vermögen, so Kiyosaki, müsse Geld einbringen – nicht verschlingen.
Im deutschsprachigen Raum geht Investor Gerald Hörhan noch weiter. In einem Interview mit dem Fokus 2024 bezeichnete er das Eigenheim schlicht als "ökonomischen Unsinn". Finanzbuchautor Gerd Kommer nennt die Überzeugung, Kaufen sei automatisch besser als Mieten, einen "hartnäckigen Mythos", der sich über Generationen zum unhinterfragten Dogma verfestigt habe.
Holger Graf, Professor für Betriebswirtschaft und Internationale Finanzen an der Hochschule Nürtingen, mahnt jedoch zur Differenzierung. Solche Aussagen seien oft bewusst provokant formuliert, um im Social-Media-Umfeld Aufmerksamkeit zu erzeugen. "Pauschal zu sagen, das ist immer falsch oder immer richtig, ohne die Lebensrealität des Einzelnen zu berücksichtigen, ist nicht so einfach", betont Graf.
Das Opportunitätskosten-Argument
Das Kernargument der Eigenheim-Kritiker lautet: Wer das Eigenkapital für eine Immobilie stattdessen in ETFs oder ein breit gestreutes Aktienportfolio investiert, erzielt langfristig oft ein höheres Vermögen. Diese sogenannten Opportunitätskosten beschreiben den entgangenen Gewinn, weil Kapital in einer Anlageklasse gebunden bleibt.
Ein konkretes Rechenbeispiel des Finanzdienstleisters Finanztip verdeutlicht dies: Ein Käufer zahlt monatlich 2.181 Euro für Kredit und Instandhaltung. Ein Mieter mit nur 1.000 Euro monatlicher Mietbelastung investiert die Differenz von 1.181 Euro konsequent. Nach 25 Jahren liegt der Mieter in diesem Szenario rund 200.000 Euro vorn.
Gerd Kommer berechnete zudem historische Verläufe von 1970 bis 2020: In der Mehrzahl der betrachteten Zeiträume erzielte der investierende Mieter ein höheres Endvermögen als der Eigentümer. Nur wenn Immobilienpreise stark stiegen und die Zinsen historisch niedrig lagen, hatte der Käufer die Nase vorn.
Der Zwangsspar-Effekt spricht für Eigentümer
Graf weist auf einen entscheidenden Haken hin: Das Aktieninvestment müsse konsequent über 20, 30 oder 40 Jahre durchgehalten werden. "Da stellt sich sicherlich die Frage, wie viele Leute das auch wirklich machen", so der Professor. Das Sparen als Mieter ist freiwillig – und damit anfällig für Disziplinlosigkeit.
Eigentümer hingegen sparen zwangsläufig: Die monatliche Kreditrate wird automatisch abgebucht, über Jahrzehnte hinweg. Am Ende der Laufzeit steht ein schuldenfreies Haus als Vermögenswert. Eine Empirica-Studie im Auftrag der LBS belegt diesen Effekt eindrücklich: Immobilieneigentümer zwischen 50 und 59 Jahren verfügten im Schnitt über rund 190.000 Euro Nettovermögen – das Fünffache gleichaltriger Mieter mit ähnlichem Einkommen.
Kommer relativiert diesen Befund jedoch: Das höhere Vermögen der Eigentümer resultiere nicht aus der Immobilie selbst, sondern aus deren höherer Spardisziplin. Würde ein Mieter genauso konsequent investieren, hätte er am Ende oft mehr. Graf ergänzt zudem den sogenannten Survivorship-Bias: In Statistiken tauchen nur jene auf, bei denen der Hauskauf funktioniert hat – gescheiterte Käufer bleiben unsichtbar.
Eigenkapital wird zum Hauptproblem für Millennials
Für junge Käufer verschärft sich die Lage zusätzlich. Eine Analyse des Kieler Instituts für Weltwirtschaft zeigt: Während Babyboomer einst das 1,7-fache ihres Jahreseinkommens als Eigenkapital benötigten, müssen Millennials heute das Dreifache aufbringen. Bei einer Sparquote von 20 Prozent bedeutet das rund 14 Jahre Ansparzeit – früher waren es etwa sieben Jahre.
Eine aktuelle DIW-Studie bestätigt: Die Wohneigentumsquote junger Menschen sinkt deutlich. Wer Eltern mit Immobilienbesitz hat, kauft statistisch häufiger selbst – doch auch für diese Gruppe wird der Einstieg schwerer. Die Forscher sprechen bereits von einem Gerechtigkeitsproblem zwischen den Generationen.
Letztlich ist die Entscheidung zwischen Eigenheim und Miete keine rein finanzielle, sondern auch eine Lebensfrage. Professor Graf bringt es auf den Punkt: Wer mobil bleiben, viel reisen oder flexibel arbeiten möchte, ist mit Mieten oft besser bedient. Wer sesshaft ist und Spardisziplin braucht, findet im Eigenheim einen verlässlichen Vermögensaufbau. Die richtige Antwort hängt vom Einzelfall ab – pauschale Urteile führen in die Irre.