DWS erfüllt nur noch 10 Prozent der Rückforderungen bei Grundbesitz Europa
Der Vermögensverwalter der Deutschen Bank begrenzt Auszahlungen aus seinem 4,3 Milliarden Euro schweren Flaggschiff-Fonds auf 10 Prozent.
Die DWS, der Vermögensverwalter der Deutschen Bank, begrenzt die Auszahlungen aus ihrem Flaggschiff-Immobilienfonds drastisch. Ab Dienstag will die Fondsgesellschaft nur noch 10 Prozent der Rückforderungsanträge für den „Grundbesitz Europa" erfüllen. 90 Prozent der Rückforderungsanträge jedes Anlegers werden storniert, wie die DWS am Montag mitteilte. Als Begründung nennt das Unternehmen das Ziel, die Liquidität des Fonds zu sichern.
Der „Grundbesitz Europa" verwaltet ein Volumen von 4,3 Milliarden Euro und ist der größte von drei offenen Immobilienfonds der DWS. Seit Jahresbeginn hat der Fonds mehr als 10 Prozent seines Nettoinventarwerts verloren. Zu der Entwicklung beigetragen haben nach Angaben des Unternehmens Rückforderungsanfragen, langsame Verkaufsprozesse und Kreditbelastungen nahe den gesetzlichen Grenzen, die zu einer Liquiditätskrise geführt haben.
Der Druck betrifft nicht nur diesen einen Fonds. Fallende Immobilienpreise erhöhen die Belastung für die 100 Milliarden Euro große deutsche Immobilienfondsbranche weiter. Die DWS-Fonds gehören laut der Mitteilung zu den am stärksten von einem Investorenabfluss in den deutschen offenen Immobilienfonds betroffenen Produkten. Nach Daten der Bundesbank verzeichnete die Branche seit Jahresbeginn 2024 Abflüsse in Höhe von fast 18 Milliarden Euro. Einige kleinere Fonds haben die Rückzahlungen in diesem Jahr bereits vollständig ausgesetzt, während andere eilig versuchen, Immobilien zu verkaufen, um den Rückforderungen nachzukommen.
Die Details
Die rechtlichen Rahmenbedingungen in Deutschland sehen vor, dass Anleger zwölf Monate im Voraus ankündigen müssen, bevor sie ihre Anteile zurückgeben können. Diese Regelung wurde eingeführt, um den Fondsmanagern angesichts der langen Vorlaufzeiten beim Verkauf von Immobilien ein besseres Liquiditätsmanagement zu ermöglichen. Im Fall des „Grundbesitz Europa" reicht dieser Mechanismus offenbar nicht mehr aus, um die Mittelabflüsse zu bewältigen.
Die DWS hat nun zusätzliche Maßnahmen angewendet, die zu Beginn dieses Jahres eingeführt wurden. Sie erlauben es dem Vermögensverwalter, Auszahlungen weiter einzuschränken, um zu vermeiden, dass die Fonds komplett für Rückforderungen geschlossen werden müssen. Die vorläufig für zwölf Monate geltenden Einschränkungen sind damit aus Sicht des Unternehmens das mildere Mittel gegenüber einer vollständigen Schließung.
„Wir sind uns bewusst, dass die Entscheidung zur Aktivierung der Rückforderungseinschränkungen bei Anlegern finanzielle Härten verursachen kann", sagte Christian Bäcker, Leiter des europäischen Immobilien-Portfoliomanagements für Privatkunden bei DWS. „Das bedauern wir." Er betonte jedoch, dass die Einschränkungen den Fondsmanagern ermöglichen würden, „durch geordnete Verkaufsprozesse Liquidität zu generieren und möglicherweise in Zukunft wieder angemessene Renditen zu erzielen".
Für Anleger, die nicht warten möchten, gibt es einen zweiten Weg: Sie können ihre Anteile stattdessen an der Börse verkaufen – allerdings zu einem deutlichen Abschlag. Die Anteile an „Grundbesitz Europa" notieren an der Stuttgarter Börse etwa zur Hälfte ihres offiziellen Rückgabewerts.
Hintergrund: Was bisher geschah
Bereits am 22.09.2026 berichtete aktien.news, dass die DWS drastische Maßnahmen für drei ihrer offenen Immobilienfonds prüft. Grund waren massive Mittelabflüsse, die die Fonds an den Rand ihrer Liquiditätsgrenzen gebracht hatten. Seit 2022 mussten die drei „Grundbesitz"-Fonds demnach bereits rund 6 Milliarden Euro an Anleger auszahlen – etwa die Hälfte ihres verwalteten Vermögens. Um die Liquiditätskrise zu bewältigen, hatte die DWS zu diesem Zeitpunkt bereits Immobilien im Wert von 4,5 Milliarden Euro verkauft und die Kreditaufnahme bis an die gesetzlichen Grenzen ausgereizt. Zu den geprüften Notmaßnahmen gehörten damals die Begrenzung von Auszahlungen oder die Einführung vergleichbarer Instrumente.
Am 26.09.2026 berichtete aktien.news, dass die DWS ihre Grundbesitz-Fonds erneut abgewertet hat, nachdem es bereits im Frühsommer zu Abwertungen gekommen war. Zugleich kündigte die UBS an, den UBS Euroinvest Immobilien zu liquidieren. In diesem Bericht wurde der „Grundbesitz Europa" als Flaggschiff der offenen Immobilienfonds in Deutschland bezeichnet. Der Fonds hielt damals noch rund 65 Immobilien und verwaltete ein Volumen von 4,5 Milliarden Euro. Der Anteilspreis fiel von 34,57 Euro am 28. August auf 33,45 Euro am 1. September. In diesem Jahr stand der Fonds mit 7,1 Prozent im Minus.
Am 09.10.2026 berichtete aktien.news über einen Vorschlag der britischen Finanzaufsicht Financial Conduct Authority (FCA), nach dem Anleger in britischen Fonds mit Fokus auf Immobilien, Infrastruktur und private Unternehmen künftig drei Monate warten müssen, bevor sie ihr Geld abheben können. Der Schritt soll Liquiditätsengpässe bei Fonds vermeiden, die über schwer verkäufliche Vermögenswerte verfügen und deshalb nicht in der Lage sind, Rückforderungsanfragen von Anlegern zu erfüllen. Genau solche Situationen hatten sich während der Marktunruhen im Jahr 2022 nach dem Mini-Haushalt der damaligen Premierministerin Liz Truss sowie während der Pandemie im Jahr 2020 ereignet.
Am 24.06.2026 berichtete aktien.news über den Schroder European REIT, der eine geordnete Abwicklung ankündigte und dabei Kapital an seine Aktionäre zurückzahlen wollte. Auslöser war ein Rückgang des Nettoinventarwerts, der maßgeblich durch nicht realisierte Neubewertungsverluste im Immobilienportfolio verursacht wurde. Der bereinigte EPRA-Gewinn des Unternehmens für das abgelaufene Halbjahr sank von 3,9 Millionen Euro im Vorjahreszeitraum auf 3,6 Millionen Euro. Das Betriebsergebnis belief sich auf 2,69 Millionen Euro, während die Immobilienbewirtschaftungskosten insgesamt 2,32 Millionen Euro ausmachten.
Was das für Anleger bedeutet
Anleger im „Grundbesitz Europa" müssen sich darauf einstellen, dass ihre Rückgabewünsche nur noch zu einem kleinen Teil bedient werden. Wer seine Anteile zurückgeben will, muss nach deutschem Recht zwölf Monate Vorankündigung einhalten. Auf diesen Antrag werden künftig nur noch 10 Prozent ausgezahlt, während 90 Prozent storniert werden. Die Einschränkung gilt vorläufig für zwölf Monate.
Wer nicht auf die Rücknahme warten will, kann seine Anteile über die Börse verkaufen. Der Preis liegt dort jedoch deutlich unter dem offiziellen Rückgabewert: Die Notierung an der Stuttgarter Börse bewegt sich etwa auf halber Höhe. Anleger stehen damit vor der Wahl, entweder die Wartezeit in Kauf zu nehmen oder einen Abschlag zu realisieren. Die DWS selbst weist ausdrücklich darauf hin, dass die Maßnahme finanzielle Härten verursachen kann. Eine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf lässt sich daraus nicht ableiten.
Ausblick
Die Rückforderungseinschränkungen gelten vorläufig für zwölf Monate. Nach Einschätzung von Christian Bäcker sollen sie den Fondsmanagern ermöglichen, durch geordnete Verkaufsprozesse Liquidität zu generieren und möglicherweise in Zukunft wieder angemessene Renditen zu erzielen. Ob dies gelingt, hängt maßgeblich davon ab, wie schnell sich Immobilien in dem aktuellen Marktumfeld verkaufen lassen. Die DWS hatte zuletzt ohnehin Immobilien verkauft und die Kreditaufnahme bis an die gesetzlichen Grenzen ausgereizt. Andere Fonds in der Branche haben die Rückzahlungen in diesem Jahr bereits vollständig ausgesetzt, weitere versuchen eilig, Immobilien zu veräußern.
Kurz erklärt
- Offener Immobilienfonds: Ein Fonds, der Geld von Anlegern einsammelt und in Immobilien investiert, wobei Anteile grundsätzlich zurückgegeben werden können.
- Nettoinventarwert: Der rechnerische Wert eines Fondsanteils, der sich aus dem Vermögen des Fonds abzüglich seiner Verbindlichkeiten ergibt.
- Rücknahmeaussetzung: Die vorübergehende Begrenzung oder Aussetzung der Auszahlung von Anteilen, damit ein Fonds zahlungsfähig bleibt.