Your First Home: Wie Großbritannien seinen zombifizierten Wohnungsmarkt wiederbeleben will
Die britische Regierung legt ein neues Help-to-Buy-Programm auf. Kritiker warnen, es könnte nur neue Schulden statt nachhaltige Lösungen schaffen.
Die britische Regierung bereitet ein wiederbelebtes Help-to-Buy-Programm vor, das den Namen „Your First Home" (Ihr erstes Zuhause) tragen soll. Die Nachricht sorgte bei vielen Marktbeobachtern für Verwirrung. Schließlich gibt es zahlreiche Beobachter, die den Rückgang der britischen Hauspreise durchaus begrüßen – in der Hoffnung, dass ihre Kinder so eher ein erstes Zuhause erwerben können.
Als die Financial Times am vergangenen Samstag die Geschichte über den Plan veröffentlichte, schrieb ein Leser unter dem Artikel nur „Wahnsinn". Ein anderer kommentierte: „Absolute Verrücktheit, der Markt korrigiert sich langsam." Und sie haben einen Punkt. In einigen Teilen des Landes sinken die Preise real, in London fallen sie sogar nominell. Die Erschwinglichkeit verbessert sich, da auch das Preis-Gewinn-Verhältnis sinkt.
Warum die Preise wirklich fallen
Doch die Realität weicht deutlich von den Vorstellungen der Politik ab. Die Preise fallen nicht, weil Millionen neuer Häuser gebaut wurden. Sie fallen hauptsächlich wegen höherer Zinsen, und der Markt erwartet noch eine weitere Runde von Zinserhöhungen. Für Kreditnehmer mit einem Beleihungsauslauf von 75 Prozent stieg der durchschnittliche zweijährige Festzins von 3,93 Prozent im Januar auf 5,14 Prozent im April. Die Zinsen erholten sich im Juli etwas, sind aber in den letzten Wochen wieder gestiegen, wobei einige Kreditgeber ihre Hypothekenprodukte mehrfach zurückziehen und neu bepreisen mussten.
Seit 2022, als die Zinsen erstmals durchgingen, ist ein Wohnungsmarkt entstanden, in dem die Hauspreise zu hoch sind. Weil es aber weniger hypothekenfinanzierte Eigentümer gibt und die Kreditvergabe auf Einkommensstarke mit großen Eigenkapitalanteilen beschränkt ist, fehlte ein Auslöser für eine signifikante Preissenkung. Das Ergebnis ist ein „zombifizierter" Wohnungsmarkt, der irgendwo zwischen Boom und Platzen feststeckt. Er tappt dahin in der Hoffnung auf sinkende Zinsen – und ernährt sich von verzweifelten Erstkäufern, die weitaus höhere Kredite als ihr Einkommen aufnehmen.
Transaktionen statt Schlagzeilen
Auch wenn Hauspreise die Schlagzeilen beherrschen, sind es die Transaktionen, die wirklich zählen. Es mag kontraintuitiv klingen, aber das Wachstum der Hauspreise und die Transaktionszahlen sind positiv korreliert. Wenn die Preise fallen, verkaufen die Menschen nicht – sie warten auf die Erholung, die zumindest bisher immer kam. In einem Markt mit stark begrenztem Preiswachstum ist es viel schwieriger, den nächsten Schritt auf der Wohnungseigentümer-Treppe zu gehen, es sei denn, man erhält einen großen Gehaltssprung oder ein Erbe.
Die Folge: Die Wohnungseigentümer-Treppe funktioniert seit einigen Jahren nicht mehr. Dies hat Kreditgeber oder Politiker jedoch nicht davon abgehalten, das Wohneigentum vor Erstkäufern als Lockvogel zu nutzen. Andy Burnham erschien in den sozialen Medien mit einer Leiter als Requisit. Glücklicherweise scheinen Käufer schlauer zu werden: Häufige Berichte deuten darauf hin, dass sie die unteren Stufen überspringen, weiter weg ziehen oder länger warten.
Rückblick: Die bisherigen Help-to-Buy-Versionen
Das ursprüngliche Help-to-Buy-Eigenkapitaldarlehen wurde 2013 eingeführt, um ein Versagen des Hypothekenmarkts zu überbrücken. Ein Eigenkapitaldarlehen von 20 Prozent ermöglichte es Kreditnehmern, einen Neubau bis zu einem Wert von 600.000 Pfund mit einer Einzahlung von nur 5 Prozent zu kaufen. Es dauerte einige Jahre, bis es sich etablierte, erhöhte aber tatsächlich die Zahl der gebauten Häuser. 2016 folgte ein Eigenkapitaldarlehen von 40 Prozent für London – der umstrittenste Teil des Programms. 2021 führte die Regierung eine zweite Version mit regionalen Preisobergrenzen ein, die auf Erstkäufer beschränkt war.
Diese zweite Version bildet wahrscheinlich die Grundlage für „Your First Home". Bekannt ist, dass es ein Eigenkapitaldarlehen von 20 Prozent für Käufer mit einer Einzahlung von 2,5 Prozent bereitstellen soll. Zudem wird die Einführung von Obergrenzen für Haushaltseinkommen und lokale Immobilienpreise erwähnt, die im Budget bekannt gegeben werden sollen. Die Kombination dieser Obergrenzen könnte jedoch seltsame Verzerrungen erzeugen.
Milliardengewinne und offene Finanzierung
Bauunternehmen haben betont, dass der Schatzkanzlei (Treasury) vom ursprünglichen Programm profitiert hat. Da der Eigenkapitaldarlehensanteil ein Prozentsatz des Immobilienwerts ist, stieg der der Regierung geschuldete Betrag mit den Hauspreisen. Regierungsdaten zeigen, dass die Treasury bis Ende März dieses Jahres einen Gewinn von 1,2 Milliarden Pfund aus zurückgezahlten Darlehen erzielte. Eine kürzlich veröffentlichte Bewertung für das Ministerium für Gemeinden, Kommunen und lokale Verwaltung ergab einen „netto aktuellen sozialen Wert" von 25,1 Milliarden Pfund – hauptsächlich, weil das Programm zu mehr gebauten Häusern führte.
Eine große Frage bleibt unbeantwortet: Woher das Geld diesmal stammt. Es klingt so, als ob es aus bestehenden Budgets kommen könnte, anstatt aus neuen Mitteln. Die Sorge besteht, dass die verfügbaren Mittel den Ambitionen nicht gerecht werden. Die Einführung von „Your First Home" in den heutigen Markt bringt daher das reale Risiko mit sich, dass sie sowohl Käufer als auch die Regierung enttäuschen wird. Analyst Neal Hudson plädiert stattdessen für eine langfristige Wohnstrategie – beginnend mit der Immobilienbesteuerung, deren Grundsteuer (Stamp Duty) er als „dumme Steuer" bezeichnet, die die Marktumsätze reduziert.