Neue Kredit-Scores für Hypotheken: Was Immobilienkäufer jetzt wissen müssen
US-Hypothekengeber dürfen künftig alternative Kredit-Scores nutzen – das eröffnet mehr Spielraum bei der Bonitätsbewertung für Immobilienkäufer.
Der US-amerikanische Hypothekenmarkt steht vor einem bedeutenden Wandel: Hypothekengeber dürfen ab sofort neben dem klassischen FICO-Score auch den VantageScore 4.0 für die Kreditprüfung (Underwriting) einsetzen. Dies gaben Regierungsvertreter am 22. April bekannt. In den kommenden Monaten soll mit dem FICO 10T ein weiterer alternativer Score zugelassen werden.
Die Änderung betrifft Hypotheken, die an Fannie Mae und Freddie Mac verkauft werden – staatlich geförderte Unternehmen, die als größte Käufer von Hypotheken auf dem Sekundärmarkt gelten. Auch die Federal Housing Administration (FHA), die viele Kredite für Erstkäufer absichert, wird diese beiden Scores bald nutzen, wie Scott Turner, Minister für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD), während einer Pressekonferenz erklärte.
Bill Pulte, Direktor der Federal Housing Finance Agency (FHFA), gab bekannt, dass bereits 21 große Hypothekengeber zur ersten Welle gehören, die VantageScore 4.0 einsetzen werden. Freddie Mac hat demnach bereits Kredite im Wert von 10 Millionen US-Dollar übernommen, die auf Basis von VantageScore 4.0 genehmigt wurden.
Was die neuen Scores anders machen
Der entscheidende Unterschied zwischen dem klassischen FICO-Score und den neu zugelassenen Modellen liegt in den verwendeten Datenpunkten. Die neueren Scores können die Zahlungshistorie eines Verbrauchers bei Mieten und Nebenkosten einbeziehen – Informationen, die der klassische FICO-Score bislang nicht berücksichtigt. Davon könnten insbesondere Verbraucher profitieren, die kaum traditionelle Kreditprodukte wie Kreditkarten oder Ratenkredite nutzen, aber ihre Rechnungen stets pünktlich bezahlen.
Allerdings gibt es dabei eine wichtige Einschränkung: Ein Score, der Miet- oder Nebenkostenzahlungen berücksichtigt, muss diese Daten auch tatsächlich erhalten. Experten weisen darauf hin, dass die Zahlungsdaten der meisten Mieter den Auskunfteien gar nicht übermittelt werden. VantageScore-Modelle erfassen laut einem Sprecher des Unternehmens derzeit nur Miet- oder Nebenkostendaten, für deren Meldung an die drei großen Auskunfteien Equifax, Experian und TransUnion sich Verbraucher aktiv entschieden haben (Opt-in).
Laut einem Bericht von TransUnion, der auf einer Umfrage unter 2.006 Erwachsenen im März 2025 basiert, stieg der Anteil der Verbraucher, deren Mietzahlungen an Auskunfteien gemeldet werden, im vergangenen Jahr auf 13 Prozent, gegenüber 11 Prozent im Jahr 2024. In den USA gibt es laut der Federal Reserve Bank of St. Louis rund 46,4 Millionen Mietshaushalte – das Potenzial für eine breitere Erfassung ist also erheblich.
Trenddaten als weiterer Faktor
Ein weiteres Merkmal der neuen Modelle sind sogenannte Trenddaten. Dabei handelt es sich um Informationen über das Kreditverhalten eines Verbrauchers über einen längeren Zeitraum – in der Regel die letzten 24 Monate. Kreditkartenunternehmen melden den Auskunfteien üblicherweise den Kontostand, die erforderliche monatliche Mindestzahlung sowie die tatsächlich geleisteten Zahlungen über diesen Zeitraum.
Während Trenddaten bereits in den Kreditauskunften enthalten sind, wurden sie bisher nicht in den klassischen FICO-Score für Hypotheken einbezogen. Diese Informationen helfen dabei festzustellen, wer ein sogenannter „Transactor" ist – also ein Kreditkartennutzer, der seinen Saldo routinemäßig vollständig ausgleicht – und wer ein „Revolver" ist, der einen Saldo von Monat zu Monat mitschleppt. Letzteres kann für einen Kreditgeber ein höheres Risiko darstellen.
Da der klassische FICO-Score auf einer Momentaufnahme statt auf Trenddaten basiert, konnten einige Hypothekennehmer ihren Score bislang kurzfristig vor der Antragstellung verbessern. Mit VantageScore 4.0 oder FICO 10T sollten Verbraucher ihr Kreditverhalten hingegen bereits deutlich früher im Blick haben – idealerweise lange vor der geplanten Hypothekenbeantragung.
Was bedeutet das für Immobilienkäufer?
Für Verbraucher bedeutet der Wandel: Kreditgeber können weiterhin den klassischen FICO-Score verwenden, haben nun aber die Wahl zwischen mehreren Modellen. Die neueren Scores könnten einigen Käufern helfen, sich überhaupt für eine Hypothek zu qualifizieren oder bessere Konditionen zu erhalten. Wer eine Immobilienfinanzierung plant, sollte sich frühzeitig über seinen Kredit-Score informieren und gegebenenfalls prüfen, ob eine Opt-in-Meldung von Mietzahlungen an die Auskunfteien sinnvoll ist.