Nach „Selling Sunset": Oppenheim Group wagt Dubai-Expansion trotz Iran-Krieg
Die Luxusmakler von Netflix eröffnen ihr erstes Büro außerhalb Nordamerikas – mitten in einem Marktschock.
Die Oppenheim Group, einem breiten Publikum durch die Netflix-Serien „Selling Sunset" und „Selling the OC" bekannt, hat ihr erstes Büro außerhalb Nordamerikas eröffnet – in Dubai. Die Ankündigung lag kaum zwei Monate zurück, als US-amerikanische und israelische Angriffe auf den Iran am 28. Februar zu Vergeltungsschlägen gegen Dubai führten. Damit geriet ein Immobilienmarkt ins Wanken, der jahrelang so getan hatte, als gelte die Schwerkraft für ihn nicht mehr.
Omar Abaza, geschäftsführender Partner der Oppenheim Group UAE, hatte Dubai erst etwa 18 Monate zuvor zum ersten Mal betreten. Nun leitete er die Expansion der Gruppe in einen Markt, der plötzlich mit dem ersten ernsthaften Schock seit Jahren konfrontiert war. Eine Launch-Kampagne war vorbereitet, mehrere Millionen Dollar waren bereits investiert. Abaza sprach mehrfach mit Jason Oppenheim, dem Präsidenten der Gruppe, in Los Angeles.
Monate später, im Zoom-Gespräch zwischen Oppenheim in Los Angeles und Abaza in Dubai, stellt sich die Frage, ob sie erwogen hatten, den Start im September zu pausieren. Abaza zögert kaum und schüttelt den Kopf. „Wir blieben völlig überzeugt." Oppenheim geht noch weiter: „Ich glaube wirklich, dass dies ein Fluch im Gewand eines Segens war." Der Satz ist befremdlich, und Oppenheim weiß das. „Ich möchte keinen militärischen Konflikt als Fluch im Gewand eines Segens bezeichnen", präzisiert er. Das Marktzittern war der Segen.
Die Details
Im März gingen die Registrierungen für Wohnungsverkäufe in Dubai laut der Abteilung für Grundbuchangelegenheiten Dubais (Dubai Land Department) gegenüber dem Vormonat um 21 Prozent zurück. Daten der Behörde zeigen, dass die monatlichen Transaktionen bis September immer noch 36 Prozent unter dem Niveau von Januar lagen. Der durchschnittliche Verkaufswert war von 3,801 Mio. Dirham (1,03 Mio. US-Dollar) im Januar auf 2,09 Mio. Dirham (560.000 US-Dollar) im Juni gefallen und bis September leicht auf 2,26 Mio. Dirham (610.000 US-Dollar) gestiegen.
Trotz seines globalen Ruhms hat die Oppenheim Group bewusst einen kleinen physischen Fußabdruck beibehalten: rund 130 Makler in drei Büros in Südkalifornien und eine kleinere Operation in Cabo San Lucas in Mexiko. Jason und sein Zwilling Brett haben es im vergangenen Jahrzehnt nicht darauf angelegt, boomenden Immobilienmärkten zu folgen. „Ich bin nicht nach Nashville gegangen, als es dort explodierte, nicht nach Austin, nicht nach Miami", sagt Oppenheim.
Warum also Dubai? Oppenheim kehrt immer wieder zu einer Zahl zurück: 5,4 Mio. US-Dollar. Dies ist der Punkt, an dem Measure ULA in Los Angeles – besser bekannt als „Mansion Tax" – beginnt zuzuschnappen, und zwar für das Marktsegment, in dem seine Maklerfirma einen Großteil ihres Geschäfts tätigt. In einer Stadt mit Millionen Einwohnern rechnet er damit, dass „25 bis 30 Häuser pro Monat zu einem Preis in dieser Höhe oder darüber verkauft werden". In den ersten acht Monaten des Jahres 2026 wurden in Los Angeles 233 Einfamilienhäuser zu Preisen verkauft, die hoch genug waren, um den Mansion Tax auszulösen. Im selben Zeitraum wurden in Dubai trotz des konfliktausgelösten Abschwungs 1.314 Wohnimmobilien für mehr als 20 Mio. Dirham (5,45 Mio. US-Dollar) verkauft.
Abaza sei der perfekte Kandidat, um die Expansion anzuführen, sagt Oppenheim. Der ägyptisch-US-Amerikaner hatte 22 Jahre in den USA verbracht, darunter 14 in Los Angeles, und kannte Oppenheim seit mehr als zwei Jahrzehnten. „Alles, was ich im Immobiliengeschäft gelernt habe, habe ich bei ihm gelernt", sagt Abaza.
Unter etablierten Spielern fällt die Einschätzung gemessener aus. Hamed Ghavidel, Gründer und Chief Executive der Entwicklergesellschaft Mercury Projects, glaubt, dass der Konflikt eine Korrektur beschleunigt habe, die bereits im Gange war, während er etwas Fundamentaleres testete: Dubais Ruf als sicherer Hafen. „Alle erwarteten, den Markt abstürzen zu sehen, wie es 2009 der Fall war", sagt er. „Aber das geschah nicht." Ghavidel beschreibt die Periode als „Stresstest".
Andrew Cummings, Leiter der Residential Agency für den Nahen Osten bei Savills, ist vorsichtiger. „Der Markt ist in Dubai zwar immer noch rückläufig was die Transaktionszahlen angeht", sagt er, „aber das geht auch von einem Rekordhoch aus." Savills verzeichnete 2025 mehr als 200.000 Wohnungsverkäufe, ein Anstieg von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr und der dritte aufeinanderfolgende jährliche Rekord. Der stärkere Rückzug sei bei neuen Off-Plan-Deals zu sehen: „Der Off-Plan-Markt ist wahrscheinlich bei neuen Deals vorübergehend um fast 70 bis 80 Prozent gesunken."
Eine Analyse von Property Monitor der Registrierungen beim Dubai Land Department zeigt, dass die Verkäufe von Häusern im Wert von 20 Mio. Dirham oder mehr im Juli und August im Vergleich zu denselben zwei Monaten im Jahr 2025 von 292 auf 199 um 32 Prozent zurückgingen. Doch diese 199 Verkäufe übertrafen immer noch die 136 Immobilientransaktionen jeglicher Art in Los Angeles, die im selben Zeitraum 2026 dem Mansion Tax unterlagen.
Hintergrund: Was bisher geschah
Bereits am 27.04.2026 berichtete aktien.news über eine spürbare Verschiebung auf dem Londoner Luxusimmobilienmarkt: Kaufanfragen aus der Region stiegen, während britische Kunden zögerten. Die Londoner Kaufagentur Black Brick beobachtete, dass die Anfragen im Januar im Vergleich zum Vorjahr um 19 Prozent gestiegen waren und ein halbes Dutzend neuer Kunden mit der Suche begann – der Krieg im Nahen Osten habe diesen Schwung jedoch gebremst.
Am 26.03.2026 berichtete aktien.news über One Hyde Park in London, eine der teuersten Wohnadressen der Welt. Dort werden Interessenten ohne Millionenbudget schlicht ignoriert – ein System, kein Zufall. Die Makler arbeiten im Auftrag einer Klientel, die absolute Diskretion und Abschirmung von der Öffentlichkeit erwartet. Genau diese Diskretion ist auch auf dem Dubaier Markt ein zentraler Faktor.
Am 25.06.2026 stellte aktien.news fünf exklusive Luxusimmobilien in Marrakesch vor, ausgewählt von FT-Chefredakteurin Roula Khalaf – ein Zeichen für die Bedeutung, die internationale Käufer diesem Markt beimessen. Am 14.08.2026 folgte ein Blick auf Luxusimmobilien mit Bootsliegeplatz in Orange County, Kalifornien, einem der kompetitivsten Märkte der USA.
Was das für Anleger bedeutet
Für deutsche Privatanleger zeigt der Fall vor allem, wie stark globale Luxusimmobilienmärkte mittlerweile miteinander verflochten sind. Ein militärischer Konflikt in einer Region kann binnen Wochen die Transaktionszahlen und Preise in einem weit entfernten Markt bewegen – und umgekehrt Kapital in andere Standorte wie London lenken. Wer in Super-Prime-Immobilien investiert, sollte die politische und geopolitische Lage ebenso im Blick behalten wie die lokale Steuer- und Regulierungslage.
Der Vergleich zwischen Los Angeles und Dubai macht zudem deutlich, wie stark fiskalische Faktoren die Nachfrage steuern. Die „Mansion Tax" in Los Angeles setzt bei 5,4 Mio. US-Dollar an und trifft genau das Segment, in dem die Oppenheim Group tätig ist. Dubai lockt dagegen mit einer sehr niedrigen Steuerlast. Beide Märkte sind jedoch nicht deckungsgleich: Der emiratische Markt funktioniert nach anderen Regeln, geprägt von Beziehungen, Diskretion und weniger öffentlichen Transaktionen. Farid Noufaily, Gründer der Dubaier Architekturfirma FNArchitects, nennt auf die Frage nach dem größten Missverständnis internationaler Makler ein Wort: „Diskretion." Im oberen Segment sei Privatsphäre oft Teil des Luxus selbst, Beziehungen entwickelten sich langsam, Vertrauen sei schwer gewonnen. „Es muss Besitzer zu Besitzer sein. Boss zu Boss", sagt er.
Ausblick
Das Dubaier Büro der Oppenheim Group startete zuletzt mit 20 Maklern und berichtete innerhalb einer Woche über ein Portfolio von Immobilienexposés im Wert von mehr als 350 Mio. Dirham (95,3 Mio. US-Dollar). Oppenheim setzt einen klaren Maßstab: „Ich würde sagen, innerhalb von ein paar Jahren wird Dubai unser erfolgreichstes Büro in Bezug auf das Verkaufsvolumen sein." Ob eine TV-Serie mit Schauplatz Dubai kommt, lässt er offen; seine Präferenz wäre, „Selling Sunset" selbst in die Stadt zu bringen. Abaza plant „Bildungs-Kampagnen" statt Vertriebskampagnen und will erklären, „was in Dubai passiert ist, wohin es geht, warum wir es für so attraktiv halten". Auf die Prognose seines Chefs reagiert er mit einem Lächeln: „Keinerlei Druck."
Kurz erklärt
- Mansion Tax: Eine in Los Angeles erhobene Abgabe auf den Verkauf besonders teurer Immobilien.
- Off-Plan: Der Verkauf von Wohnungen oder Häusern, die noch nicht fertiggestellt sind.
- Super-Prime: Das oberste Preissegment des Immobilienmarkts, in dem internationales Vermögen auf wenige Objekte trifft.