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Immobilienpreise stagnieren: Zinsen bremsen Kauf, Mieten steigen deutlich

Die Kaufpreise für Wohnimmobilien liegen gut zehn Prozent unter dem Höchststand von 2022, während die Mieten bundesweit um 4,5 Prozent zulegen.

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Immobilienpreise stagnieren: Zinsen bremsen Kauf, Mieten steigen deutlich

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland kommen nicht vom Fleck. Zu diesem Ergebnis kommt eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW), die die Autoren Pekka Sagner und Michael Voigtländer vorlegen. Demnach verteuerten sich Eigentumswohnungen im dritten Quartal lediglich um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr, Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,4 Prozent. Seit 2023 bewegen sich die Kaufpreise damit weitgehend seitwärts – und liegen aktuell gut zehn Prozent unter dem Höchststand des Jahres 2022.

Als Haupttreiber dieser Stagnation benennen die IW-Forscher die gestiegenen Finanzierungskosten. "Aufgrund der höheren Finanzierungskosten sinkt die Nachfrage nach Kaufobjekten, weshalb die Preise im Wesentlichen stagnieren", schreiben Sagner und Voigtländer. Für Käufer wird die Finanzierung also zum entscheidenden Hemmnis, nicht das Angebot an Objekten.

Im Hintergrund hat sich das Zinsumfeld zuletzt noch einmal verschärft. Die Renditen von Pfandbriefen mit zehnjähriger Zinsbindung sind seit Anfang 2026 um fast 0,7 Prozentpunkte geklettert, bei kurzen Laufzeiten sogar um mehr als 1,0 Prozentpunkte. Für Bauherren und Käufer schlägt das unmittelbar auf die Finanzierung durch. Das IW rechnet vor: Ein Kredit über 300.000 Euro bei zwei Prozent Tilgung kostete zu Jahresbeginn rund 1.450 Euro im Monat, inzwischen sind es 1.600 Euro – gut zehn Prozent mehr.

Zinsen und Baukosten steigen zugleich

Die Ursachen für die höheren Kapitalmarktzinsen liegen laut IW in gestiegenen Inflationserwartungen und Zweifeln an der Tragfähigkeit staatlicher Schulden – genannt werden ausdrücklich die USA und Frankreich. Gleichzeitig verteuert sich das Bauen, weil der hohe Energieeinsatz die Baukosten nach oben treibt. "Zinsen und Baukosten steigen damit zugleich, was die Wohnungsbaukrise verschärft", so Sagner und Voigtländer. Die Folge: Die Zahl der Fertigstellungen im Neubau dürfte weiter sinken, während die Nachfrage nach Kaufobjekten schwächer wird.

Die Kaufpreisentwicklung fällt regional sehr unterschiedlich aus. In den sieben größten Städten Deutschlands gaben Eigentumswohnungen um 0,8 Prozent nach, in den übrigen Großstädten und ihrem Umland legten sie dagegen um 1,2 Prozent zu. Zu den Aufsteigern zählen Essen mit plus 3,5 Prozent, Dortmund mit plus 2,0 Prozent und Hamburg mit plus 1,8 Prozent. In Stuttgart (-3,9 Prozent), Berlin (-2,0 Prozent), Köln (-1,3 Prozent), Leipzig (-1,0 Prozent) und München (-0,7 Prozent) gingen die Preise dagegen zurück.

Mieten steigen deutlich schneller als Kaufpreise

Deutlich dynamischer als die Kaufpreise entwickeln sich die Mieten. Bundesweit kletterten sie im dritten Quartal um 4,5 Prozent. In Hamburg fiel der Anstieg mit 6,8 Prozent besonders kräftig aus, gefolgt von Köln (5,3 Prozent) und Essen (4,9 Prozent). Über einen längeren Zeitraum betrachtet summiert sich der Mietanstieg seit 2022 in Berlin auf 29,5 Prozent, in Stuttgart auf 16,7 Prozent. Das IW bringt die Entwicklung auf eine einfache Formel: "Hohe Zinsen lenken zahlungskräftige Haushalte in den Mietmarkt".

Für Privatanleger heißt das, den Markt genauer zu differenzieren. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage prüft, sollte die regionale Preisdynamik, das lokale Mietniveau und die eigene Finanzierungskraft zusammen betrachten. Ein Mietanstieg von mehreren Prozent pro Jahr verbessert zwar die laufende Rendite, doch die höheren Zinsen verteuern gleichzeitig den Kredit – die monatliche Belastung steigt, wie das Beispiel des 300.000-Euro-Kredits zeigt. Wer ein Objekt selbst nutzen will, sollte deshalb Zinsbindung und Tilgungshöhe genau kalkulieren, denn beide bestimmen maßgeblich, wie stark das gestiegene Zinsniveau das Budget belastet. Auch ein Blick auf die Preisentwicklung der vergangenen Jahre hilft: In Städten mit rückläufigen Kaufpreisen und zugleich stark steigenden Mieten verschiebt sich das Verhältnis von Kauf und Miete spürbar.

Eine schnelle Entspannung erwarten die IW-Forscher nicht. Solange die Finanzierungskosten hoch bleiben und die Baukosten weiter steigen, dürfte sich an der Stagnation bei den Kaufpreisen und am kräftigen Mietanstieg wenig ändern. Der deutsche Immobilienmarkt bleibt damit vorerst ein Markt der Gegensätze: günstigere Kaufpreise als 2022, aber deutlich teurere Finanzierung – und steigende Mieten für alle, die auf Mietwohnungen angewiesen sind.

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