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Bauzinsen steigen auf 4,4 Prozent: Druck auf Immobilienpreise wächst

Höchststand seit März 2009: Die Zehn-Jahres-Zinsen erreichen 4,4 Prozent und verändern das Kräfteverhältnis zwischen Käufern und Verkäufern.

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Bauzinsen steigen auf 4,4 Prozent: Druck auf Immobilienpreise wächst

Die Finanzierungskosten für Immobilienkäufer sind deutlich gestiegen. Bei einer Zinsbindung über zehn Jahre verlangen die Banken derzeit 4,4 Prozent – so viel wie zuletzt im März 2009. Noch Mitte Juli lag dieser Wert bei 3,8 Prozent. Innerhalb weniger Monate hat sich der Bauzins damit spürbar verteuert.

Als Ursache nennt der Baufinanzierer Interhyp den Iran-Konflikt und die anhaltenden Inflationssorgen. Beide Faktoren treiben die Kapitalmarktzinsen nach oben. Diese Entwicklung schlägt unmittelbar auf die Konditionen für Immobilienkredite durch, wie der Blick auf ein zentrales Instrument der Refinanzierung zeigt.

Pfandbriefrendite zieht deutlich an

Deutsche Banken finanzieren Baukredite in großem Umfang über Pfandbriefe. Dabei handelt es sich um festverzinsliche Wertpapiere, die durch Immobilienvermögen besichert sind. Die Rendite dieser Papiere mit zehnjähriger Laufzeit liegt aktuell bei 3,9 Prozent. Mitte Juli waren es noch 3,3 Prozent. Steigt die Pfandbriefrendite, werden auch die Bauzinsen teurer – dieser Mechanismus erklärt einen Großteil des aktuellen Anstiegs.

Eine Umfrage von Interhyp unter Banken deutet auf eine Fortsetzung hin. 80 Prozent der befragten Institute erwarten für die kommenden zwei Monate ein gleichbleibend hohes Zinsniveau. Nur 20 Prozent rechnen in diesem Zeitraum mit sinkenden Bauzinsen. Wer aktuell finanziert, sollte daher nicht auf eine schnelle Entspannung setzen.

Die höheren Finanzierungskosten bleiben nicht ohne Folgen für den Markt. Käufer zögern länger, bevor sie einen Kaufvertrag unterzeichnen. Die Folge: Verkäufer rücken von ihren Preisvorstellungen ab und senken ihre Angebote schrittweise, bis der Kaufpreis das neue Zinsniveau abbildet.

Käufer und Verkäufer passen sich an

Diese Verschiebung ist bereits messbar. In einer Umfrage von Remax Germany im Oktober gaben 54,3 Prozent der Makler an, dass die Vermarktung von Immobilien mehr als sechs Monate dauert. Im Vorjahr lag dieser Wert bei nur 32,7 Prozent. Gleichzeitig erwarten 31,9 Prozent der befragten Makler binnen zwölf Monaten sinkende Immobilienpreise – im Vorjahr trug nur 9,9 Prozent diese Erwartung.

Jörg Utecht, Vorstandschef von Interhyp, beschreibt die Entwicklung so: "Wir erleben in unseren Beratungsdialogen, dass Verkäufer immer häufiger dazu bereit sind, mit den Preisen herunterzugehen." Das bestätigt den Eindruck, dass sich der Markt von einem Verkäufer- zu einem Käufermarkt verschiebt.

Die Preisentwicklung ist dabei uneinheitlich. Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes zeigt für Wohnimmobilien im zweiten Quartal ein Plus von 0,6 Prozent. In den sieben größten deutschen Städten sanken die Preise für Eigentumswohnungen dagegen um 0,7 Prozent. Der Markt bewegt sich also in verschiedene Richtungen, je nach Lage und Objekttyp.

Sanierungsobjekte geraten unter Druck

Besonders betroffen sind Immobilien mit Sanierungsstau. Steht eine notwendige Sanierung noch aus, werden die Anforderungen an Käufer deutlich höher. Sie brauchen einen Sanierungsplan, mehr Eigenkapital und zahlen einen höheren Zins. Zugleich setzen die Banken wegen des Sanierungsbedarfs einen niedrigeren Beleihungswert an. Dadurch rutschen Käufer in eine höhere Zinsklasse – die Finanzierung wird zusätzlich erschwert.

Dieser Zinsaufschlag dürfte nach Einschätzung der Quelle so manches private Sanierungsprojekt platzen lassen. Die Preisabschläge fallen dabei je nach Lage unterschiedlich aus: Auf dem Land und in einfachen Lagen sind sie bei Sanierungsstau höher, in guten Großstadtlagen dagegen geringer. Dort akzeptieren Käufer Energieeffizienz-Defizite eher.

Im Luxussegment sind die Korrekturen bereits deutlich sichtbar. In Berlin liegen Luxusimmobilien bis zu 30 Prozent unter ihren Höchstständen. Als weitere Preistreiber gelten neben dem Zinsniveau eine Abschwächung der Nachfrage, die Inflation und die allgemeine Marktunsicherheit.

Für Privatanleger und Kaufinteressenten bedeutet das: Wer jetzt kauft, sollte die Finanzierung langfristig planen, ausreichend Eigenkapital einplanen und Sanierungsbedarf realistisch kalkulieren. Die Zeiten stark steigender Preise scheinen vorerst vorbei.

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