Chinas Zentralbank will 148 Mrd. $ für Immobilienprojekte bereitstellen
Hoch verschuldeter Sektor soll neue Kredite erhalten, um unfertige Wohnungen fertigzustellen
In seinem ehrgeizigsten Versuch, den verschuldeten Sektor wiederzubeleben und die Käufer von Eigenheimen zu besänftigen, die nach langen Bauverzögerungen die Rückzahlung von Hypotheken boykottieren, will Peking bis zu 148 Mrd. RMB an Krediten für ins Stocken geratene Immobilienprojekte mobilisieren.
Der chinesische Immobiliensektor macht etwa ein Drittel der Gesamtproduktion der zweitgrößten Volkswirtschaft der Welt aus. Der anhaltende Abschwung in der Branche war neben den landesweiten Sperrungen von Covid-19 ein wesentlicher Grund dafür, dass sich das Wachstum im zweiten Quartal auf nur 0,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr verlangsamte.
Die People's Bank of China wird anfangs etwa 200 Milliarden RMB an zinsgünstigen Krediten mit einem Zinssatz von 1,75 Prozent pro Jahr an staatliche Geschäftsbanken vergeben, wie an den Gesprächen beteiligte Personen berichten.
Im Rahmen des Plans, der vor kurzem vom chinesischen Staatsrat oder Kabinett genehmigt wurde, werden die Banken die PBoC-Kredite zusammen mit ihren eigenen Mitteln, die sie zu marktüblichen Zinssätzen verleihen, zur Refinanzierung festgefahrener Immobilienprojekte verwenden.
Die Regierung hofft, dass die Banken in der Lage sein werden, ihre anfänglichen Mittel bis zum Fünffachen zu erhöhen, um insgesamt etwa 1 Mrd. RMB aufzubringen und die Finanzierungslücke, die für die Fertigstellung unvollendeter Projekte benötigt wird, teilweise zu schließen, sagten die Personen. Führungskräfte der Banken und Analysten haben jedoch davor gewarnt, dass es der PBoC schwer fallen könnte, den angestrebten Betrag aufzubringen, da die Banken Schwierigkeiten haben werden, eine Rendite für notleidende Immobilienprojekte zu erzielen.
Überschuldete Bauträger mussten im vergangenen Jahr landesweit den Bau von Millionen von Wohnungen einstellen, was finanzielle und soziale Unruhen befürchten lässt, wenn immer mehr Hauskäufer ihre Hypothekenzahlungen zurückhalten oder auf die Straße gehen.
Mehrere Bauträger in China sind mit in- und ausländischen Schulden in Verzug geraten, nachdem Peking strengere Kreditkontrollen eingeführt hatte, wodurch einer der wichtigsten Motoren der chinesischen Wirtschaft untergraben wurde und Millionen von Hauskäufern in der Schwebe gehalten wurden.
Analysten warnten jedoch, dass das Refinanzierungsprogramm der PBoC nur dann funktionieren würde, wenn die anvisierten Bauvorhaben genügend Cashflow aus dem Verkauf oder der Vermietung unverkaufter Wohnungen generieren könnten, um die neuen Kredite zurückzuzahlen.
"Viele unfertige Wohnbauprojekte sind bereits verkauft oder befinden sich in unterentwickelten Städten, in denen der Kauf und die Vermietung von Häusern schwach sind", sagte Dan Wang, Chefökonom der Hang Seng Bank China. "Das schränkt die Zahl der Projekte ein, in die der Rettungsfonds investieren kann, ohne einen Verlust zu erleiden.
In kleineren Städten der "dritten Ebene", in denen sich die meisten unvollendeten Bauprojekte befinden, sind die Wohnungsverkäufe in diesem Monat gegenüber dem Vorjahr um mehr als ein Drittel zurückgegangen, obwohl die lokalen Behörden zahlreiche Maßnahmen zur Ankurbelung der Käufernachfrage ergriffen haben, die von Zinssenkungen bis zu Kaufsubventionen reichen.
Betroffene Käufer sind auch skeptisch, was den neuen Fonds der Zentralbank angeht.
"Ich sehe keine Hoffnung", sagte James Lu, ein Verkäufer in der zentralen Stadt Zhengzhou, der einen Kredit von 650.000 Rmb aufgenommen hat, um eine Wohnung für 910.000 Rmb zu kaufen. "Dem Bauträger ist das Geld ausgegangen, und es macht wirtschaftlich keinen Sinn, das Projekt zu retten."
Lu ist einer von mehr als 4.900 Hauskäufern in der Siedlung Kangqiao Nayunxi, die neun Monate nach dem Baustopp ihre Hypotheken nicht mehr bezahlen konnten. Lus monatliche Hypothekenzahlung von 4.000 Rmb verschlingt zwei Drittel des Haushaltseinkommens seiner Familie.
Nach Schätzungen der in Peking ansässigen Everbright Bank haben chinesische Bauträger die Bauarbeiten an bis zu 8 Mio. Häusern eingestellt, deren Fertigstellung zusätzliche 2 Mrd. Rmb erfordern würde.
Die Verzögerungen haben ungeduldige Hauskäufer bei mehr als 300 halbfertigen Bauprojekten - zwei Wochen zuvor waren es noch 200 - dazu veranlasst, in den sozialen Medien anzukündigen, dass sie ihre Hypothekenzahlungen aussetzen werden, bis der Bau wieder aufgenommen wird.
Regierungsberater sagten, dass das Ausmaß und das Tempo der Gegenreaktion die Pekinger Finanzaufsichtsbehörden unvorbereitet traf, nachdem sie die Verantwortung für die Lösung des Finanzierungsstaus zunächst an die Bauträger und die lokalen Regierungen delegiert hatten.
"Bauverzögerungen sind nichts Neues", sagte ein Berater. "Was unerwartet ist, ist die rasante Ausbreitung des Problems".
"Es ist wirklich eine schwierige Situation für die Zentralbehörden, weil sie nicht wollen, dass zu viele moralische Risiken entstehen - oder dass die lokalen Behörden viele Immobilienschulden übernehmen", sagte Rory Green, Chefökonom für China bei TS Lombard in London. "Andererseits gibt es Probleme mit der sozialen Stabilität".
Eine weitere Herausforderung für das Rettungsprogramm ist die hohe Verschuldung, die bereits durch ins Stocken geratene Entwicklungen entstanden ist. Viele notleidende Bauträger, allen voran die China Evergrande Group, waren bereits mit ihren Zahlungen an Gläubiger und Auftragnehmer in Verzug geraten, bevor sie den Bau auf Eis legten. Dies könnte die Wiederaufnahme der Bauarbeiten erschweren, da bestehende Gläubiger die Rückzahlung verlangen, so die Analysten.
"Viele unvollendete Projekte haben unter Berücksichtigung ihrer bestehenden Schulden einen Wert von Null oder einen negativen Wert", sagte ein leitender Angestellter eines staatlichen Kreditgebers, der von der PBoC gebeten wurde, sich dem Rettungsfonds anzuschließen.
"Wir werden solche Projekte nicht anfassen, auch wenn es politisch korrekt wäre, dies zu tun", fügte der Banker hinzu, der nicht genannt werden wollte, weil er nicht befugt war, mit ausländischen Medien zu sprechen.
Die Auftragnehmer verlangen auch regelmäßig Vorauszahlungen. "Wir haben einen hohen Preis für die Vergabe von Krediten im Immobiliensektor gezahlt", sagte ein leitender Angestellter von Asia Cuanon, einem Hersteller von Dämmstoffen mit Sitz in Shanghai. "Wir werden erst dann mit Bauträgern zusammenarbeiten, wenn wir vollständig bezahlt sind.
Die PBoC antwortete nicht auf eine per E-Mail gesendete Bitte um Stellungnahme.