5-Prozent-Zinsen: Zeitbombe für US-Märkte tickt langsam
Anhaltende Renditen über 5% könnten Wohnungsmarkt, Gewerbeimmobilien und Schuldner treffen.
Die Rendite der zehnjährigen US-Staatsanleihe hat am Dienstag ihr höchstes Niveau seit 2007 erreicht. Damit drücken die Kreditkosten in Bereiche, die einige der schwächsten Glieder des Finanzsystems exponieren könnten. Ein anhaltendes Zinsniveau von über fünf Prozent könnte die Verwundbarkeiten im Wohnungsmarkt, im gewerblichen Immobilienbereich sowie bei hoch verschuldeten Unternehmen offenlegen.
Laut Branchenexperten stellt sich für Anleger zunehmend nicht mehr die Frage, ob ein Zinsniveau von über fünf Prozent sofort etwas zum Einsturz bringt. Vielmehr geht es darum, wo die Belastungen entstehen werden, wenn die Zinsen dort verharren. Marktexperten unterstreichen, dass ein Benchmark-Zinsniveau von über fünf Prozent die Verwundbarkeiten schrittweise offenlegen wird, da höhere Kreditkosten ihren Weg durch die Wirtschaft nehmen.
Der Wohnungsmarkt spürt den Druck zuerst
Der Wohnungsmarkt wird wahrscheinlich zu den verwundbarsten Sektoren gehören. Da die Renditen langfristiger Staatsanleihen stark angestiegen sind, nähern sich die Hypothekenzinsen Niveaus, die die Erschwinglichkeit weiter untergraben könnten. „Es wird sich wahrscheinlich zunächst im Wohnungsmarkt zeigen“, sagte Jack Ablin, Chief Investment Officer bei Cresset Capital.
Mit 30-Jahres-Hypothekenzinsen, die potenziell acht Prozent erreichen könnten, seien bestehende Hauseigentümer mit Hypotheken um drei Prozent kaum bereit zu verkaufen. Das bedeutet, dass der initiale Schlag weniger eine Welle von Ausfällen sein wird als vielmehr eine vertiefte Einfrierung der Transaktionen. Dies schadet Hausbauern, Hypothekenvermittlern, Titelversicherern, Maklerfirmen und Einzelhändlern für Heimwerkerbedarf.
Molly Brooks, US-Rates-Strategin bei TD Securities, wies ebenfalls darauf hin, dass der Wohnungsmarkt besonders sensibel ist. Höhere Renditen am langen Ende der Kurve fließen direkt in die Hypothekenzinsen ein. Banken hingegen dürften den Druck verspätet spüren, falls anhaltend hohe Kreditkosten zu einer Verschlechterung bei Immobilienschuldnern oder Unternehmenskreditnehmern führen.
Die Refinanzierungsuhr tickt
Ernsthafter Kreditstress könnte bei Unternehmen und Immobilieneigentümern auftreten, wenn die Schulden fällig werden, die aufgenommen wurden, als die Zinsen noch viel niedriger waren. „Das Schlüsselproblem ist nicht unbedingt das heutige Zinsniveau, sondern die Tatsache, dass Schulden, die zu zwei bis drei Prozent aufgenommen wurden, in vielen Fällen nun näher an sechs bis acht Prozent refinanziert werden müssen“, sagte Billy Leung, Investmentstratege bei Global X ETFs. „Das erzeugt Druck auf Cashflows, Vermögenswerte und die Kreditqualität.“
Viele Unternehmen verlängerten ihre Schuldenlaufzeiten während 2020 und 2021 oder verschoben Rückzahlungen anschließend weiter hinaus. Dadurch wurden die Auswirkungen höherer Zinsen verzögert. Aber „der kritische Punkt ist, dass die Reifewand verschoben, aber nicht beseitigt wurde“, sagte Ablin.
Ablin beobachtet die Zinsdeckungsquoten bei spekulativen Krediten und Anzeichen von Belastungen im Private Credit. Dazu gehört ein größerer Anteil von Kreditnehmern, die Zinsen mit zusätzlichem Kredit statt mit Bargeld bezahlen. Leung hob spekulative Kredite, kreditwürdige Spekulationsanleihen, private-equity-gestützte Unternehmen und gewerbliche Immobilienschuldner als besonders empfindlich gegenüber höheren Finanzierungskosten hervor.
Der gewerbliche Immobilienmarkt könnte einem besonders akuten Druck ausgesetzt sein. Ablin verwies auf Büroimmobilien als bestehende Verwundbarkeit und sagte, höhere Zinsen könnten das Problem verschärfen. Steigende Kreditkosten erhöhen die Kosten der Finanzierung einer Immobilie. Ablin wies auch auf die Verwundbarkeit von Mehrfamilienhäusern hin, die 2021 und 2022 mit variabel verzinslichen Brückenkrediten finanziert wurden.
Wie lange ist wichtiger als wie hoch
Die größere Frage für die Märkte ist nicht, dass die Zehnjahresrendite fünf Prozent überschritten hat, sondern wie lange sie dort verbleibt. „Ich denke, die Dauer ist wichtiger als das genaue Zinsniveau“, sagte Leung. „Märkte können einen temporären Anstieg über fünf Prozent typischerweise absorbieren, aber eine anhaltende Periode von sechs bis zwölf Monaten oder länger wird viel schwerer zu ignorieren sein.“
Ähnlich sagte Ablin, dass ein Fünf-Prozent-Zinsniveau, das zwei oder drei Quartale lang anhält, die Refinanzierungsdrucke immer schwerer vermeidbar machen würde. Ein schneller Anstieg könne eine andere Gefahr darstellen, indem er Hedges stört und Anleger zwingt, ihre Positionen neu auszurichten.
Brooks betonte, dass auch die Zusammensetzung des Renditeanstiegs wichtig ist. Ein scharfer Anstieg des Term Premiums ohne entsprechende Verbesserung der Wachstumserwartungen würde bedeuten, dass die Kreditkosten steigen, ohne dass eine stärkere wirtschaftliche Aktivität den Stoß abfedern würde.
„In dieser Phase würde ich fünf Prozent weiterhin primär als eine Bewertungsanpassung und nicht als unmittelbare systemische Bedrohung ansehen“, sagte Leung. „Allerdings schmilzt die Toleranzgrenze.“