US-Hausbesitzer horten Rekord-Eigenkapital – und nutzen es kaum
US-Haushalte sitzen auf 17,9 Billionen Dollar Immobilien-Eigenkapital, doch nur ein Bruchteil wird tatsächlich in Anspruch genommen.
US-Haushalte verfügen über so viel Immobilienvermögen wie nie zuvor. Die stark gestiegenen Hauspreise der vergangenen Jahre haben das in den eigenen vier Wänden gebundene Eigenkapital auf einen Rekordwert getrieben. Und dennoch geben die Eigentümer nur einen geringen Teil dieses Vermögens aus.
Im zweiten Quartal dieses Jahres belief sich das sogenannte „verfügbare" Eigenkapital in Wohnimmobilien auf kollektive 11,5 Billionen Dollar. Das zeigt eine Analyse der Daten- und Technologiegesellschaft Cotality. Als „verfügbar" bezeichnen die Analysten jenen Betrag, den Kreditnehmer als Schulden aufnehmen könnten, ohne das im Haus verbleibende Eigenkapital unter ein Niveau zu drücken, das die Kreditgeber noch akzeptieren würden.
Das gesamte Eigenkapital bei Hypothekenkreditnehmern liegt bei 17,9 Billionen Dollar. Pro Haushalt entspricht das durchschnittlich 310.000 Dollar – und damit 6.000 Dollar mehr als in den vorangegangenen drei Monaten. Das Kapital bleibt zunächst ungenutzt und wächst weiter durch den Zinseszinseffekt, da die Hauspreise in den meisten Regionen des Landes weiterhin leichte Gewinne verzeichnen.
Die Details
Zwar nahmen die Haushalte im Vergleich zum ersten Quartal nahezu 20 Prozent mehr zweite Hypotheken oder Kreditlinien gegen das Eigenkapital (HELOCs) in Anspruch. Gemessen am gesamten verfügbaren Eigenkapital entsprach dies jedoch weniger als 0,1 Prozent – also nur ein Bruchteil jenes Betrags, der theoretisch hätte genutzt werden können.
Der geringe Anteil hat einen naheliegenden Grund: Die Aufnahme eines zweiten Kredits würde bedeuten, diesen zu einem deutlich höheren Satz abzuschließen als den wahrscheinlich bestehenden Primärhypothekenzins. Die meisten Menschen tun das nur im absolut notwendigen Fall. Die Hypothekenzinsen sanken in den ersten beiden Jahren der Corona-Pandemie auf Rekordtiefs. Wer während oder vor diesem Zeitraum ein Haus kaufte, hat heute einen Zinssatz, der mindestens ein Drittel der aktuellen Sätze beträgt. Diese niedrigeren monatlichen Raten sorgen generell für eine stärkere Cashflow-Situation – sodass Renovierungen oder sogar Studiengebühren finanziert werden können, ohne auf das Immobilien-Eigenkapital zurückzugreifen.
Hinzu kommt eine wachsende Verunsicherung: Die Verbraucher sind angesichts der wirtschaftlichen Lage und steigender Zinssätze zunehmend besorgt. Diese Zurückhaltung dürfte erklären, warum das in Immobilien gebundene Vermögen trotz Rekordniveaus kaum mobilisiert wird.
Immobilien werden lokal unterschiedlich bewertet, entsprechend groß sind die regionalen Unterschiede beim Eigenkapital. Am höchsten ist es im Westen und Nordosten des Landes. Das durchschnittliche Eigenkapital der Haushalte lag in Hawaii bei über 600.000 Dollar und in Massachusetts bei über 400.000 Dollar. In Louisiana, Oklahoma und Iowa lagen die Werte dagegen gerade einmal bei etwas über 100.000 Dollar.
Die Unterschiede sind nicht nur erheblich, sondern weiten sich tatsächlich noch aus – weil die Wertsteigerungen bei Häusern in bereits eigenkapitalstarken Märkten stärker ausfallen. Während die Eigentümer in den meisten Bundesstaaten an Eigenkapital zulegten, verzeichnen einige Regionen Rückgänge bei den Immobilienwerten und damit einen Verlust an Eigenkapital. Dazu gehören Bundesstaaten wie Texas, Minnesota, Colorado und Maryland sowie der District of Columbia.
Der Anteil der Kreditnehmer, deren Hypothekenbetrag höher ist als der Wert ihrer Immobilie – sogenannte „underwater mortgages" –, liegt mit lediglich 2,1 Prozent nach wie vor recht niedrig. Ein flächendeckender Stress im Hypothekenmarkt ist damit nicht erkennbar.
Hintergrund: Was bisher geschah
Bereits am 11.02.2026 berichtete aktien.news, dass amerikanische Hausbesitzer verstärkt auf das in ihren Immobilien gebundene Kapital zurückgreifen: Im vierten Quartal 2024 stiegen die Salden von Home Equity Lines of Credit (HELOCs) um 12 Milliarden Dollar auf insgesamt 434 Milliarden Dollar. Laut dem damaligen Bericht der Federal Reserve Bank of New York markierte dies das 15. Quartal in Folge mit steigenden HELOC-Salden; seit dem Tiefpunkt im ersten Quartal 2022 hatten sich die Kreditvolumina um 116 Milliarden Dollar erhöht.
Am 19.06.2026 folgte ein weiterer Bericht von aktien.news: Im ersten Quartal 2026 mobilisierten US-Hausbesitzer 47 Milliarden Dollar Eigenkapital – so viel wie seit 2021 nicht mehr, wie aus einem Bericht von Intercontinental Exchange hervorging. 54 Prozent der Kreditaufnahme entfielen auf HELOCs sowie klassische Darlehen auf Basis des Immobilien-Eigenkapitals, die verbleibenden 46 Prozent stammten aus Cash-out-Refinanzierungen bestehender Hypotheken. Beide Berichte zeigten also eine wachsende, aber weiterhin vergleichsweise moderate Nutzung des Immobilienvermögens.
Ergänzenden Kontext lieferte aktien.news am 28.04.2026 mit einem Blick nach Kanada: Dort belastete die längste Immobilien-Flaute seit Jahrzehnten die Konsumausgaben der Haushalte, obwohl der heimische Aktienmarkt ein Rekordhoch erreicht hatte – ein Hinweis darauf, dass gebundenes Vermögen nicht automatisch konsumwirksam wird. Am 28.05.2026 wiederum zeigte aktien.news, dass rund 5,6 Billionen Dollar, also etwa 10 Prozent des gesamten liquiden Vermögens der Amerikaner, auf schlecht verzinsten Bankkonten liegen.
Was das für Anleger bedeutet
Die Daten zeichnen das Bild eines in Immobilien gebundenen, aber stillliegenden Vermögensbergs. Für deutsche Privatanleger ist vor allem die regionale Streuung relevant: Die Eigenkapitalwerte reichen von etwas über 100.000 Dollar in Louisiana, Oklahoma und Iowa bis über 600.000 Dollar in Hawaii. Einzelne Bundesstaaten wie Texas, Minnesota, Colorado und Maryland sowie der District of Columbia verzeichnen sogar Rückgänge bei den Immobilienwerten – ein Hinweis darauf, dass Hauspreise nicht überall gleichermaßen steigen.
Bemerkenswert ist zudem die Zinsschere: Wer in der Niedrigzinsphase der Corona-Pandemie finanziert hat, sitzt auf einem Zinssatz, der mindestens ein Drittel der aktuellen Sätze ausmacht. Eine zusätzliche Kreditaufnahme über das Eigenkapital wäre damit deutlich teurer als die bestehende Finanzierung – was die Zurückhaltung der Haushalte ökonomisch erklärt und das verfügbare Kapital weiter anwachsen lässt.
Das geringe Volumen tatsächlich genutzter Mittel – weniger als 0,1 Prozent des verfügbaren Eigenkapitals – spricht gegen eine breite Konsum- oder Kreditwelle. Der mit 2,1 Prozent weiterhin niedrige Anteil an underwater mortgages deutet darauf hin, dass die Belastung im Hypothekenmarkt bislang begrenzt bleibt. Eine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf bestimmter Werte lässt sich daraus nicht ableiten.
Ausblick
Der Quelltext nennt keinen konkreten Termin für eine Trendwende. Erwartet wird laut der Analyse, dass das ungenutzte Kapital weiter anwächst, solange die Hauspreise in den meisten Regionen des Landes leichte Gewinne verzeichnen. Zugleich dürften die zunehmende Besorgnis der Verbraucher über die wirtschaftliche Lage und steigende Zinssätze die Neigung bremsen, zusätzliche Kredite gegen das Eigenkapital aufzunehmen.
Für eine laufende Beobachtung dieser Entwicklung verweist die Quelle auf das wöchentliche Format „Property Play" von CNBC mit Diana Olick, das neue und sich wandelnde Chancen für Immobilieninvestoren behandelt.
Kurz erklärt
- Eigenkapital: die Differenz zwischen dem aktuellen Wert einer Immobilie und der noch offenen Hypothekenschuld.
- HELOC: eine Kreditlinie, die durch das Eigenkapital einer Immobilie besichert ist und flexibel abgerufen werden kann.
- Underwater Mortgage: eine Hypothek, deren Restschuld den aktuellen Marktwert der Immobilie übersteigt.