REIT-Ausverkauf: Realty Income oder Agree Realty als Kaufchance?
Steigende Zinsen drücken Net-Lease-REITs – für langfristige Anleger könnte sich eine Einstiegschance bieten.
Der durchschnittliche Immobilien-Investmenttrust (REIT) ist in diesem Jahr bislang um rund acht Prozent gefallen. Besonders stark betroffen sind zwei der bekanntesten Vertreter des Net-Lease-Segments: Realty Income, der größte Net-Lease-REIT, verzeichnet einen Rückgang von 14 Prozent. Agree Realty, ein kleinerer, aber schneller wachsender Konkurrent, liegt sogar 16 Prozent im Minus. Haupttreiber des Ausverkaufs sind steigende Zinsen und Anleiherenditen, die Dividendeninvestoren jedoch auch als langfristige Chance mit hoher Rendite betrachten könnten.
Warum werden Realty Income und Agree Realty so wenig geliebt?
Sowohl Realty Income als auch Agree Realty sind Net-Lease-REITs. Das bedeutet, dass ihre Mieter für die meisten immobilienbezogenen Betriebskosten verantwortlich sind. Häufig kaufen diese REITs Immobilien direkt von den Unternehmen, die sie nutzen, und vermieten sie anschließend über langfristige Verträge zurück – ein Vorgang, der als Sale-and-Leaseback-Transaktion bekannt ist. Dabei handelt es sich in der Regel um Finanzierungsarrangements für den Verkäufer, der dadurch Kapital freisetzt, um es in andere Bereiche wie das Geschäftswachstum oder die Stärkung der Bilanz zu investieren.
Realty Income und Agree Realty verdienen im Wesentlichen an der Differenz zwischen ihren Finanzierungskosten und dem generierten Mietertrag. Steigen die Anleiherenditen und Zinsen, müssen diese REITs mit höheren Kapitalkosten rechnen. Langfristige Mietverträge binden zwar Mietsteigerungen, jedoch oft auf Niveaus, die angesichts einer Welt mit erhöhter Inflation heute als niedrig erscheinen können. Die Profitabilität steht unter Druck, und die Investoren reagieren, indem sie in die garantierten Einkommensströme von Anleihen wechseln, die nun attraktivere Renditen bieten.
Ist Realty Income besser als Agree Realty – oder umgekehrt?
Aus kurzfristiger Sicht ist Realty Income wahrscheinlich besser positioniert, um die aktuelle Marktlage zu bewältigen. Als Branchenriese verfügt das Unternehmen über eine Marktkapitalisierung von 53 Milliarden US-Dollar und ein Portfolio von mehr als 15.500 Immobilien. Die Vermögenswerte verteilen sich auf Einzelhandel, Industrie und weitere einzigartige Immobilientypen, darunter Casinos und Rechenzentren. Zudem ist das Unternehmen geografisch diversifiziert in Nordamerika und Europa aufgestellt.
Als Leitindikator im Net-Lease-Segment mit einer bilanzseitigen Investment-Grade-Bewertung hat Realty Income tendenziell bevorzugten Zugang zu den Kapitalmärkten und sehr niedrige Kapitalkosten. Das Unternehmen hat zudem in das Kreditgeschäft sowie das institutionelle Geldmanagement expandiert, was von steigenden Renditen profitieren beziehungsweise zuverlässige Gebührenströme generieren würde. Realty Income war schon immer eine langsame, aber stetige „Schildkröte“, und daran wird sich voraussichtlich nichts ändern.
Bei einer aktuellen Rendite von 5,7 Prozent sollten selbst die konservativsten Anleger den Kauf in Betracht ziehen. Sollte die Rendite die Marke von sechs Prozent überschreiten, wäre das Risiko-Nutzen-Verhältnis für einen dividendenorientierten Investor mit einem langen Anlagehorizont stark zugunsten der Rendite verschoben.
Agree Realty ist etwas trickreicher, könnte aber für Dividendenwachstumsinvestoren dennoch attraktiv sein. Die aktuelle Rendite liegt bei etwa 4,7 Prozent – am oberen Ende der historischen Werte. Die Marktkapitalisierung des REITs beträgt rund 8,5 Milliarden US-Dollar, und das Portfolio umfasst etwa 2.800 Immobilien. Alle Objekte befinden sich im Einzelhandelssektor und in den Vereinigten Staaten. Es handelt sich um einen kleineren REIT mit klaren Präferenzen bei den Immobilienarten und einem Fokus auf Wachstum durch Akquisitionen.
Das Wachstum von Agree Realty zeigt sich am deutlichsten in der Dividende. Die jüngste Dividendenerhöhung lag um vier Prozent über dem Vorjahreswert. Die jüngste Dividendenzahlung von Realty Income stieg lediglich um ein Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das ist ein signifikanter Unterschied, wobei Agree Realty seine Dividende voraussichtlich in den kommenden Jahren schneller steigern wird. Kurzfristig wird Agree Realty jedoch stärker von steigenden Anleiherenditen und Zinsen betroffen sein, da sein Wachstum stark von Akquisitionen getrieben wird, die teurer werden.
Fazit: Zwei Strategien für unterschiedliche Anlegertypen
Für Dividendenwachstumsinvestoren ist Agree Realty daher wahrscheinlich eine gute Wahl, um im Auge zu behalten. Für Anleger, die eine höhere Rendite suchen, die von einem zuverlässigen Geschäftsmodell gestützt wird, sollte Realty Income den Vorzug erhalten – wobei zu beachten ist, dass das Unternehmen seine Dividende seit 31 Jahren jährlich erhöht hat.
Die eigentliche Kernaussage ist jedoch, dass sich Immobilienmärkte im Laufe der Zeit an die Marktbedingungen anpassen. Die Geschichte legt nahe, dass die aktuellen Gewinnspannungen, denen diese beiden Net-Lease-REITs ausgesetzt sind, vorübergehend sein werden – entweder durch eine Trendwende bei den Zinsen oder durch eine Anpassung der Immobilienpreise, die sicherstellt, dass Realty Income und Agree Realty für ihr eingesetztes Kapital angemessen entschädigt werden. Wer in Jahrzehnten denkt und nicht in Tagen, kann den Verkauf dieser REITs als eine Marktreaktion betrachten, die dabei helfen kann, eine starke Dividendenbasis für das eigene Portfolio aufzubauen.