Vonovia-Hauptversammlung: Aktionäre rechnen mit Ära Buch ab

Luka Mucic hat auf der ersten Präsenz-Hauptversammlung von Vonovia seit 2019 eine klare Botschaft gesendet: mehr Immobilienverkäufe, weniger Schulden. Der seit Januar amtierende Vonovia-Chef, der zuvor als Finanzvorstand bei SAP und Vodafone tätig war, trat damit erstmals als Konzernchef vor die Aktionäre im Bochumer Ruhrcongress. Die Marschroute kam bei den Anteilseignern gut an – doch die Stimmung war keineswegs ungetrübt.

Europas größtes Wohnungsunternehmen steckt seit Jahren in einer tiefen Krise. Als die Zinsen ab 2022 abrupt und stark anstiegen, musste Vonovia seinen Immobilienbestand massiv abwerten. Die hohe Schuldenlast – mittlerweile belaufen sich die Verbindlichkeiten auf rund 38,8 Milliarden Euro – wurde durch die gestiegenen Finanzierungskosten zum immer drückenderen Problem. Die Vonovia-Aktie verlor in der Spitze knapp 60 Prozent an Wert und notiert derzeit bei etwa 22,50 Euro.

Marc Tüngler, Hauptgeschäftsführer der Deutschen Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz (DSW), brachte die Lage auf den Punkt: Die Börse behandle die Vonovia-Aktie wie „ein Derivat auf den Leitzins" – und das sei „zu wenig".

Zinsrisiko und Schuldenlast als Kernproblem

Die Dimension des Schuldenproblems ist für Privatanleger kaum zu überschätzen. Vonovia mit seinen rund 530.000 Wohneinheiten muss bis 2030 jedes Jahr Schulden von bis zu fünf Milliarden Euro refinanzieren – zu deutlich höheren Zinsen als zuvor. Erst kürzlich begab der Konzern zwei neue Anleihen im Gesamtvolumen von 400 Millionen Euro, für die 4,4 Prozent Zinsen fällig werden.

Mucics Vorgänger Rolf Buch hatte Ende 2024 noch erklärt, die Immobilienkrise sei überwunden, das Verkaufsprogramm beendet und neue Zukäufe in Aussicht gestellt. Mucic vollzog kurz nach seinem Amtsantritt eine Kehrtwende: Er will Wohnungen im Wert von fünf Milliarden Euro veräußern, um die Schulden zu reduzieren. Andreas Thomae, Fondsmanager beim Investmenthaus Deka, lobte diesen Kurs ausdrücklich: „Sie sind mutig und ehrlich und wir schätzen den neuen Kommunikationsstil." Gleichzeitig warnte er, die zuletzt gesteigerten Erträge würden „immer mehr durch die ansteigende Zinslast aufgefressen".

Hendrik Schmidt, Leiter Corporate Governance bei der DWS – einer Deutsche-Bank-Tochter und mit knapp drei Prozent einer der größten Vonovia-Aktionäre – stellte die grundsätzliche Frage: Hat Vonovia den klassischen Fehler bei der Immobilienfinanzierung begangen, sich Wachstum zu leisten, das bei veränderten Rahmenbedingungen nicht mehr tragbar ist? In den Jahren vor der Zinswende hatte Vonovia einen Konkurrenten nach dem anderen übernommen, gipfelnd in der 19 Milliarden Euro schweren Akquisition der Deutschen Wohnen. Schmidt fragte sich, ob Vonovia dabei „zu aggressiv" aufgetreten sei und „Risiken unterschätzt" habe.

Ex-Chef Buch im Kreuzfeuer der Kritik

Als Beleg für eine mögliche Unterschätzung des Zinsrisikos zitierte Schmidt eine Aussage von Ex-Chef Buch auf seiner Abschiedsveranstaltung in Berlin. Auf die Frage, was er vor Amtsbeginn gerne gewusst hätte, antwortete Buch: „Dass Zinsen sich so schnell ändern können, das hätte man mir auch vorher mal sagen können." Finanzvorstand Philip Grosse wies den Vorwurf, Vonovia habe das Zinsänderungsrisiko nicht ausreichend berücksichtigt, zurück.

Neben der Strategie sorgte auch Buchs Abfindung für erheblichen Unmut. Da er sein Amt vorzeitig niedergelegt hatte, dürfte sich die Gesamtabfindung auf rund 15 Millionen Euro belaufen. Aufsichtsratsvorsitzende Clara Streit verteidigte die Zahlung: „Die Abfindung für Herrn Buch folgt drei Vorgaben: unserem Vergütungssystem, dem Deutschen Corporate Governance Kodex und seinem Vertrag."

Aufsichtsrat unter Beschuss

Der Aufsichtsrat insgesamt steht bei den Großaktionären stark in der Kritik. Die DWS kündigte an, gegen die Entlastung des Gremiums zu stimmen. Schmidt begründete dies mit mangelnder Unabhängigkeit: „Viele Aufsichtsratsmitglieder – inklusive der Vorsitzenden – sind bereits lange im Amt und daher mittlerweile nicht mehr unabhängig." Laut Deutschem Corporate Governance Kodex gilt ein Mitglied nach zwölf Jahren Zugehörigkeit als nicht mehr unabhängig. Streit ist seit 2013 Mitglied des Aufsichtsrats und leitet diesen seit 2023. Sie wies die Unabhängigkeitskritik zurück.

Auch Mucic persönlich musste sich Fragen gefallen lassen: Aktionärsvertreter kritisierten sein Mandat im Aufsichtsrat von Heidelberg Materials als zu große Zusatzbelastung. Mucic wiegelte ab, habe diese Doppelrolle bereits in den vergangenen Jahren gut bewältigt – und kündigte an, das Heidelberg-Materials-Mandat auf der nächsten Hauptversammlung niederzulegen.

Vor dem Ruhrcongress hatten sich zu Beginn der Veranstaltung Demonstranten versammelt. „Mit unserer Miete keine Rendite", skandierten sie – eine Erinnerung daran, dass Vonovia als Vermieter von rund 530.000 Wohnungen in einem gesellschaftlich hochsensiblen Feld agiert. Für den ehemaligen SAP-Finanzchef Mucic dürfte das eine neue Erfahrungsdimension sein.