VAE-Immobilienaktien: Jefferies empfiehlt drei Titel nach Iran-Schock

Der Immobilienmarkt der Vereinigten Arabischen Emirate (VAE) steht an einem Wendepunkt. Nach einer außergewöhnlichen Expansionsphase nach der Pandemie, in der die Immobilienmärkte der VAE im Jahr 2025 ein Volumen von 290 Milliarden US-Dollar erreichten, zeigt der Sektor nun deutliche Anzeichen einer Normalisierung. Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 30 Prozent seit 2021 – ein Tempo, das auf Dauer nicht aufrechtzuerhalten war.

Das US-amerikanische Analysehaus Jefferies sieht den Markt nun in einen neuen Zyklus eintreten. Dabei unterscheiden sich die Aussichten für die beiden wichtigsten Emirate erheblich: Während Dubai bereits spürbare Preisrückgänge verzeichnet, zeigt sich Abu Dhabi widerstandsfähiger.

Dubai unter Druck, Abu Dhabi stabiler

In Dubai sanken die Immobilienpreise bis Mai drei Monate in Folge und lagen im Vergleich zum Februar um 3,1 Prozent niedriger. Das Transaktionsvolumen brach im gleichen Zeitraum um rund 38 Prozent ein. Abu Dhabi verzeichnete eine mildere Abschwächung: Die Preise gaben lediglich um 0,6 Prozent nach, das Volumen sank im Mai gegenüber Februar um 35 Prozent.

Jefferies interpretiert diese Entwicklung als Marktkorrektur und nicht als strukturelle Verwerfung. Das ist eine wichtige Unterscheidung für Anleger: Eine Korrektur bedeutet eine vorübergehende Abkühlung nach einer Überhitzungsphase, während eine strukturelle Verwerfung auf tiefgreifende, langfristige Probleme hinweisen würde. Das Analysehaus bleibt damit grundsätzlich konstruktiv für den Sektor.

Aldar Properties: Abu Dhabis Champion mit Wachstumspipeline

Als Top-Pick aus Abu Dhabi nennt Jefferies Aldar Properties (ADX: ALDAR). Das Unternehmen überzeugt durch höhere mittelfristige Vorverkäufe und einen diversifizierten Geschäftsmix, der neben Wohnimmobilien auch Projektmanagement und Logistik-Assets umfasst. Diese sind eng mit den steigenden Infrastrukturausgaben der VAE verknüpft – ein struktureller Wachstumstreiber, der unabhängig vom kurzfristigen Immobilienzyklus wirkt.

Aldar verfügt zudem über eine neue Pipeline für öffentlich-private Partnerschaften im Wert von 55 Milliarden AED. Jefferies prognostiziert, dass die Dividendenrendite bis 2028 die Marke von 5 Prozent überschreiten wird. Das aktuelle Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) auf Basis der nächsten zwölf Monate liegt bei 7 – das entspricht einem Aufschlag von 19 Prozent gegenüber Emaar Properties, liegt aber noch unter dem historischen Zehnjahresaufschlag von 26 Prozent.

Emaar Development: Die „Cash-Maschine" mit hoher Rendite

Emaar Development (DFM: EMAARDEV) bezeichnen die Jefferies-Analysten als „Cash-Maschine". Trotz der erwarteten Marktkorrektur heben sie das Unternehmen als qualitativ hochwertige und liquide Plattform hervor. Die mittelfristigen Vorverkäufe sollen auf dem Niveau der Zyklusmitte bleiben, gestützt durch strategisch gelegene Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 0,3 Milliarden Quadratfuß sowie einem Fokus auf Villen und Master-Communities.

Die mittelfristige Gewinn-je-Aktie-Prognose von Jefferies liegt über dem Marktkonsens. Die prognostizierten Dividenden für 2026 und 2027 übertreffen die Analystenschätzungen um 19 Prozent. Die Aktie wird mit einer Dividendenrendite von 9 Prozent und einem Abschlag von rund 55 Prozent zum Nettoinventarwert (NAV) gehandelt – ein deutlicher Bewertungsabschlag, den Jefferies als Kaufgelegenheit wertet.

Emaar Properties: Stabilität durch Einzelhandelsimmobilien

Beim dritten Kandidaten, Emaar Properties, ist Jefferies im Tourismusbereich zwar vorsichtig, sieht aber die wiederkehrenden Einnahmen aus erstklassigen Einzelhandelsimmobilien als stabilisierenden Faktor. Das Analysehaus hält die Dividende von 1,00 AED je Aktie auch während einer laufenden Investitionsphase (Capex) von 65 Milliarden AED für sehr sicher – und liegt mit seinen eigenen Prognosen über dem Marktkonsens.

Emaar Properties gilt als eine der liquidesten Aktien in der gesamten MENA-Region (Naher Osten und Nordafrika) und bietet eine Dividendenrendite von 8 Prozent bei einem Abschlag von rund 55 Prozent zum Nettoinventarwert von Drittanbietern. Für deutsche Anleger, die eine Diversifikation in aufstrebende Immobilienmärkte außerhalb Europas suchen, bieten diese drei Titel laut Jefferies ein attraktives Chance-Risiko-Profil in einem sich normalisierenden, aber strukturell intakten Markt.