UBS setzt auf Logistik-REITs: SEGRO mit Kaufempfehlung, Büro-Sektor unter Druck

Die Schweizer Großbank UBS hat ihre Einschätzungen zu britischen Immobilienaktien vor der anstehenden Berichtssaison veröffentlicht. Ab dem 20. Februar legen die großen Real Estate Investment Trusts (REITs) ihre Jahresergebnisse vor, allen voran der Logistikspezialist SEGRO. Die Analysten zeigen sich dabei selektiv und setzen klare Schwerpunkte auf bestimmte Immobiliensegmente.

Für SEGRO sieht die UBS deutliches Aufwärtspotenzial und bestätigt ihre Kaufempfehlung. Die Bank verweist auf eine verbesserte Nachfrage nach Logistikimmobilien und eine transparentere Entwicklungspipeline. Besonders im Fokus steht der Ausbau von Rechenzentren, wo SEGRO seine Kapazitäten in Slough erweitert und ein Joint Venture am Standort Park Royal mit Pure DC betreibt. Die UBS erwartet für 2026 Investitionsausgaben von rund 600 Millionen Pfund – eine Steigerung um 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für das laufende Jahr prognostiziert die Bank eine Portfoliowertsteigerung von 1,3 Prozent.

Auch Shaftesbury Capital erhält von den Analysten grünes Licht. MSCI-Daten deuten auf ein Wachstum des geschätzten Mietwerts im mittelfristigen Zielbereich von 5 bis 7 Prozent hin. Die UBS rechnet für das Geschäftsjahr 2025 mit einem Kapitalwachstum von etwa 5 Prozent, während der Gewinn je Aktie voraussichtlich um 12,5 Prozent zulegen wird. Der auf Einzelhandelsimmobilien in Londons West End spezialisierte REIT profitiert von der anhaltend starken Nachfrage nach Premium-Einzelhandelsflächen.

Büro-REITs unter Druck

Deutlich zurückhaltender äußert sich die UBS gegenüber Büroimmobilien-Spezialisten. Für Derwent London erwartet die Bank, dass Vermögenswerte unter ihrem Buchwert gehandelt werden, was die Bewertungen zum Jahresende belasten dürfte. Besonders kritisch sehen die Analysten die mittelfristigen Aussichten: Die zunehmende Verdrängung von Büroarbeitsplätzen durch Künstliche Intelligenz werde die Nachfrage nach Büroflächen negativ beeinflussen. Derwent London erhält daher eine Verkaufsempfehlung.

Auch für Hammerson zeigt sich die UBS vorsichtig. Bei dem auf Einkaufszentren fokussierten REIT deutet eine sich verlangsamende Indexierung in Frankreich auf schwächere Aussichten für das Mietwachstum 2026 hin. Zudem stellen Margenverbesserungen weiterhin eine Herausforderung dar. Die ersten Ergebnisse unter dem neuen CEO Rob Wilkinson werden mit Spannung erwartet. Die Bank stuft auch Hammerson mit "Sell" ein.

Sektor mit deutlichem Bewertungsabschlag

Insgesamt notiert das von der UBS abgedeckte britische Immobiliensegment mit einem Abschlag von 20 Prozent zum EPRA Net Tangible Asset Value (NTA). Neben SEGRO und Shaftesbury Capital behält die Bank auch ihre Kaufempfehlung für Landsec bei, während Great Portland Estates, Derwent London und Hammerson mit "Sell" bewertet werden. Die divergierenden Einschätzungen spiegeln die unterschiedlichen Fundamentaldaten der einzelnen Immobiliensegmente wider: Während Logistik und Premium-Einzelhandel von strukturellen Trends profitieren, stehen Büroimmobilien unter zunehmendem Druck durch veränderte Arbeitsmodelle und technologischen Wandel.