Südkoreas Präsident warnt vor Immobilien-Crash wie in Japan

Südkoreas Präsident Lee Jae Myung hat öffentlich vor einem Immobilien-Crash gewarnt, der dem japanischen Einbruch der frühen 1990er Jahre ähneln könnte. In einer öffentlichen Diskussion über Immobilienpolitik erklärte Lee, „nicht wenige Menschen" seien besorgt, das Land könnte vor Japans „verlorenen" 20 oder 30 Jahren stehen. Damit bezog er sich auf Japans „verlorene Jahrzehnte", in denen sich das Wachstum nach einem massiven Crash bei Sachwerten und am Aktienmarkt dramatisch verlangsamte.

Lee wies darauf hin, dass Tokios Wohnungsmarkt Anfang der 1990er Jahre „wie ein Ballon geplatzt" sei – ein Bild, das er nutzte, um die Überhitzung des südkoreanischen Immobilienmarktes zu verdeutlichen. Immobilien machen den größten Anteil am Vermögen der südkoreanischen Haushalte aus. Laut Lee gehöre Südkorea weltweit zu den Ländern mit dem höchsten Anteil an Immobilien am Haushaltsvermögen. Konkrete Daten belegen dies: Zum Stand Ende März 2025 machten Sachwerte 75,8 % des südkoreanischen Haushaltsvermögens aus, während Finanzanlagen lediglich 24,2 % ausmachten.

Der Hintergrund der Warnung ist politischer Natur. Lees Regierung bereitet eine Steuerreform zur Stabilisierung des Wohnungssektors vor und versucht gleichzeitig, das Privatvermögen weg von einem überhitzten Wohnungssektor hin zu den Finanzmärkten zu lenken. Diese Strategie ist nach Angaben von CNBC bislang nur teilweise aufgegangen.

Ökonomen widersprechen: Sorgen übertrieben

Experten sehen die Lage deutlich weniger dramatisch. „Ich halte die Wahrscheinlichkeit eines Platzens einer Sachwertblase in Korea für begrenzt", sagte Kang Min Joo, Senior Economist für Südkorea und Japan bei ING, gegenüber CNBC. Sie verwies auf strenge Hypothekenbedingungen, die seit mehreren Jahren gelten, sowie auf eine strikte behördliche Kontrolle über Beleihungsauslauf- (LTV) und Schuldendienstquoten. „Während die LTV-Quote früher bei 80 % lag, ist sie im Großraum Seoul auf unter 40 % gefallen", so Kang.

Auch Gareth Leather, Senior Economist für Asien bei Capital Economics, teilt diese Einschätzung. Er erklärte gegenüber CNBC, dass „die Angst vor einer Blase übertrieben erscheint". Leather wies darauf hin, dass lediglich die Immobilienpreise in Seoul schnell steigen – und selbst dort lägen sie nur 10 % über dem Niveau vom Januar 2022. In anderen Städten wie Busan seien die Preise sogar auf rund 80 % des Niveaus vom Januar 2022 gefallen.

Leather betonte zudem, dass die Risiken für die Finanzstabilität begrenzt seien, weil Immobilienkäufer hohe Anzahlungen leisten müssen. Dadurch sei das Risiko, dass Käufer in ein negatives Eigenkapital geraten und Banken in Schwierigkeiten kommen, gering.

Verschuldung hoch, aber rückläufig

Die Verschuldung der privaten Haushalte im Verhältnis zum Bruttoinlandsprodukt liegt in Südkorea laut Daten für 2024 bei 90,14 %. Obwohl dieser Wert gegenüber dem Rekordhoch von 98,67 % im Jahr 2021 gesunken ist, bleibt Südkorea nach Australien das am zweithöchsten verschuldete Land in Asien – ein Faktor, den Anleger und Ökonomen weiterhin im Blick behalten.

Lee ist bekannt für kühne wirtschaftspolitische Prognosen. Noch vor der Präsidentschaftswahl 2025, als der südkoreanische Leitindex Kospi bei knapp 2.500 Punkten notierte, setzte er als Kandidat Berichten zufolge ein Ziel von 5.000 Punkten für den Kospi während seiner Amtszeit – verbunden mit dem Versprechen, den sogenannten „Korea-Discount" aufzulösen. Der Kospi überschritt tatsächlich im Januar 2026 kurzzeitig die Marke von 5.000 Punkten, getragen vom KI-gesteuerten Chip-Boom. Aktuell pendelt der südkoreanische Leitindex um die 6.700 Punkte, leidet jedoch unter volatilen Schwankungen aufgrund der starken Abhängigkeit von den Schwergewichten Samsung Electronics und SK Hynix.