Schwache Baufinanzierung: Hoffnung auf Erholung
Die Krise bedroht nicht nur den Immobilienmarkt, sondern auch die Bauindustrie und Banken
Das Geschäft mit Baufinanzierungen in Deutschland zeigte im Oktober 2023 leichte Anzeichen einer Erholung, jedoch auf einem immer noch enttäuschend niedrigen Niveau. Laut Angaben des Analysehauses Barkow Consulting, basierend auf Daten der Europäischen Zentralbank (EZB), betrug das Neugeschäftsvolumen im Oktober 13,8 Milliarden Euro. Obwohl dies eine Steigerung gegenüber den 12,3 Milliarden Euro im September darstellt, bleibt dieser Wert der zweitschlechteste Oktober-Wert seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2003. In den Monaten von April bis August 2023 hatte sich das Neugeschäft stabilisiert und war leicht angestiegen, erreichte jedoch im August mit 14,4 Milliarden Euro seinen Höhepunkt, bevor es erneut rückläufig wurde.
Die Ursprünge dieses Rückgangs lassen sich auf das Jahr 2022 zurückverfolgen, als das Baufinanzierungsgeschäft aufgrund der ersten Zinserhöhung der EZB im Juli dramatisch eingebrochen war. Im ersten Quartal 2023 erlebte es sogar einen Rückgang von über 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Besonders besorgt zeigen sich die Sparkassen, die als Marktführer im Bereich privater Kunden tätig sind. Peter Schneider, Präsident der Sparkassen in Baden-Württemberg, äußerte sich besorgt über die anhaltende Schwäche des Baufinanzierungsgeschäfts. In Baden-Württemberg verzeichneten die Sparkassen ähnliche Entwicklungen wie die gesamte Branche, und das Neugeschäft liegt im Jahr 2023 bisher etwa 50 Prozent unter dem Vorjahresniveau.
Schneider warnte vor den möglichen Folgen einer weiteren Schwächung des Geschäfts. Er befürchtet, dass anhaltende Monate mit niedriger Nachfrage dazu führen könnten, dass die Kapazitäten in der Baubranche reduziert werden und Fachkräfte andere Beschäftigungsmöglichkeiten suchen. Dies könnte ähnliche Auswirkungen wie in der Gastronomiebranche haben, wo viele Mitarbeiter nach der Corona-Pandemie nicht mehr in ihre alten Jobs zurückkehren. In der Tat haben bereits einige Bauunternehmen in Baden-Württemberg Kurzarbeit angemeldet.
Die Schwäche im Baufinanzierungsgeschäft stellt auch für die deutschen Banken ein Problem dar, da es einen bedeutenden Anteil ihres Kreditportfolios ausmacht. Ende 2022 entfielen mehr als 40 Prozent des Kreditbuchs der Banken auf private Immobiliendarlehen. Obwohl dieses Geschäft als wenig riskant gilt, generiert es vergleichsweise geringe Margen, die angesichts der steigenden Refinanzierungskosten weiter sinken könnten.
Die Kunden reagieren auf die steigenden Zinsen und die höheren Kosten für Bau und Modernisierung mit Zurückhaltung. Die unsichere Konjunktur und die Frage nach der weiteren Entwicklung der Immobilienpreise tragen ebenfalls zur Unsicherheit bei. Laut der Beratungsfirma PwC geben Haushalte derzeit durchschnittlich 36 Prozent ihres Einkommens für Darlehensaufwendungen aus, im Vergleich zu etwa 20 Prozent in den vergangenen zehn Jahren. Tomas Rederer, Partner bei PwC, merkte jedoch an, dass dieser Prozentsatz in der Vergangenheit auch schon einmal bei rund 30 Prozent lag.
Die Bauzinsen sind seit Anfang 2022 aufgrund steigender Marktzinsen gestiegen, noch bevor die EZB ihre Zinsen erhöhte. Im vergangenen Herbst erreichten sie über vier Prozent, fielen danach jedoch leicht ab. Derzeit liegen die Zinsen laut der FMH-Finanzberatung im Durchschnitt bei 3,9 Prozent für eine Zinsbindung von zehn Jahren.
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Zur AktienanalyseTrotz der aktuellen Herausforderungen zeigt sich Rederer optimistisch und erwartet eine Erholung des Neugeschäfts. Er geht davon aus, dass die Bauzinsen wahrscheinlich stagnieren werden und dass viele, die aufgrund der unsicheren Zins- und Preisentwicklung bisher abgewartet haben, bald wieder auf den Markt zurückkehren werden. Dies gilt jedoch vor allem für Käufer, die die Immobilie selbst nutzen wollen.
Selbst diejenigen, die ihre Immobilienfinanzierung verlängern müssen, passen sich den höheren Zinsen an. Bei Anschlussfinanzierungen gab es bereits seit dem Frühsommer 2022 Veränderungen, da die durchschnittliche Tilgungsleistung aufgrund der höheren Zinsen abnahm und die Gesamtlaufzeit der Darlehen stieg.
