New Yorks Pied-à-terre-Steuer droht teuren Rechtsstreitigkeiten über Immobilienwerte

New York plant eine jährliche Zusatzsteuer auf Zweitwohnungen im Wert von mehr als 5 Millionen US-Dollar. Die sogenannte „Pied-à-terre"-Steuer wurde vergangene Woche von Gouverneurin Kathy Hochul und Bürgermeister Zohran Mamdani angekündigt. Sie soll jährlich rund 500 Millionen Dollar einbringen und damit das Haushaltsdefizit der Stadt decken.

Konkrete Details wie Steuersätze oder einen genauen Zeitplan haben die Behörden bislang noch nicht bekanntgegeben. Klar ist jedoch: Die Steuer soll ausschließlich nicht primär genutzte Wohnimmobilien treffen – also Luxusapartments, die als Zweit- oder Ferienwohnsitz dienen. Die Maßnahme muss noch von der Legislative des Bundesstaates New York genehmigt werden und soll Teil des jährlichen Staatshaushalts werden.

Experten warnen vor Klagewelle

Immobilienberater und Anwälte sind sich einig: Die neue Steuer legt den Grundstein für einen massiven Rechtsstreit. Der Kern des Problems liegt im veralteten Grundsteuersystem New Yorks, das Genossenschafts- und Eigentumswohnungen systematisch unterbewertet. Um die neue Abgabe korrekt erheben zu können, müsste die Stadt ein völlig neues Bewertungssystem für exklusive Zweitwohnsitze entwickeln.

Dabei sind zahlreiche grundlegende Fragen noch ungeklärt. Wer legt den steuerpflichtigen Wert einer Immobilie fest – der Eigentümer oder die Stadt? Müssen Besitzer von Zweitwohnungen jedes Jahr auf eigene Kosten Gutachter beauftragen, um ihre Apartments bewerten zu lassen? Und wie soll die Stadt mit der zu erwartenden Flut an rechtlichen Anfechtungen der Bewertungen umgehen? Diese offenen Punkte machen die praktische Umsetzung der Steuer zu einer enormen administrativen und juristischen Herausforderung.

Die Einführung der neuen Steuer erfordert von der Stadt zwei völlig neue Formen der Überprüfung: Erstens muss der Status einer Immobilie als Nicht-Hauptwohnsitz festgestellt werden, und zweitens muss ihr Marktwert ermittelt werden. Beide Prüfverfahren existieren in dieser Form bislang nicht und müssten neu aufgebaut werden.

Starker Widerstand aus der Immobilienbranche

Das Vorhaben stößt auf erheblichen Gegenwind. Die Immobilienbranche lehnt die Steuer entschieden ab, und ähnliche Vorschläge sind in der Vergangenheit bereits gescheitert. Auch der Hedgefonds Citadel wies Bürgermeister Mamdani zurück, nachdem dieser bei seinem Einsatz für die Steuer gezielt CEO Ken Griffin namentlich hervorgehoben hatte.

Frühere Entwürfe für eine Pied-à-terre-Steuer sahen gestaffelte Sätze auf Basis des Immobilienwerts vor. Ein Vorschlag aus dem Jahr 2019 sah beispielsweise folgende Steuersätze vor:

• 0,5 % auf den Wert einer Zweitwohnung über 5 Millionen Dollar
• 1,5 % auf den Wert über 10 Millionen Dollar
• 4,0 % auf den Wert über 25 Millionen Dollar

Ob das aktuelle Vorhaben ähnliche Staffelungen vorsieht, ist noch nicht bekannt. Für deutsche Anleger und Immobilieninvestoren, die Luxusobjekte in New York halten, könnte die Steuer – sollte sie in Kraft treten – erhebliche finanzielle Konsequenzen haben. New York gilt als einer der teuersten Immobilienmärkte der Welt, und die Unsicherheit über das endgültige Ausgestaltung der Steuer dürfte den Markt für Luxusimmobilien in der Stadt vorerst belasten.