LEG Immobilien: Mietwachstum stark, AFFO unter Druck
Steigende Mieten treiben die Einnahmen von LEG – doch höhere Investitionen belasten den operativen Cashflow im ersten Halbjahr 2026.
Der Wohnimmobilienkonzern LEG Immobilien profitiert weiterhin von einer robusten Nachfrage nach Wohnraum in deutschen Ballungsräumen. Zur Vorlage der Halbjahreszahlen am Dienstag bestätigte Unternehmenschef Lars von Lackum die Jahresziele für 2026. Die Aktie gab zuletzt leicht nach und verlor rund 0,3 Prozent.
Im ersten Halbjahr 2026 stieg die Nettokaltmiete im Jahresvergleich um 3,4 Prozent auf 473,4 Millionen Euro. Die Miete pro Quadratmeter auf vergleichbarer Fläche kletterte von 6,96 auf 7,21 Euro – ein deutliches Zeichen für die anhaltende Stärke des deutschen Wohnungsmarkts.
Für das Gesamtjahr erwartet LEG ein Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche von 3,8 bis 4,0 Prozent – und damit ein stärkeres Plus als im Vorjahr 2025. Treiber ist unter anderem die Möglichkeit, in diesem Jahr auch die Mieten im geförderten Bestand anzuheben. Mit rund 28.000 geförderten Einheiten – etwa 15 Prozent des Gesamtportfolios – zählt LEG zu den größten Sozialwohnungsanbietern Deutschlands.
Auslaufende Mietbindungen als Wachstumschance
Ein weiterer Wachstumstreiber zeichnet sich für 2028 ab: Für rund 16.000 Wohnungen läuft dann die Bindungsfrist aus. Die aktuellen Durchschnittsmieten von 5,41 Euro je Quadratmeter sollen anschließend schrittweise an das Marktniveau im frei-finanzierten Segment herangeführt werden. Laut früheren Unternehmensangaben könnten die Mieten in diesen Einheiten 2028 um etwa 12 Prozent steigen – was einem zusätzlichen Mietwachstum von rund einem Prozentpunkt auf Gesamtportfolioebene entspräche.
Die für Investoren besonders relevante Kennziffer AFFO – der um aktivierte Investitionen bereinigte operative Mittelzufluss – sank im ersten Halbjahr jedoch um 12,7 Prozent auf 110,5 Millionen Euro. Als Ursache nennt das Unternehmen gestiegene Investitionen: In den ersten sechs Monaten legten diese im Jahresvergleich um 10 Prozent auf 202 Millionen Euro zu.
Für die zweite Jahreshälfte rechnet LEG mit rückläufigen Investitionen und höheren Fördermittelzuflüssen. Am Jahresziel hält der Konzern fest: Ein AFFO von 220 bis 240 Millionen Euro – was einem neuen Rekordwert entspräche.
Periodenergebnis sinkt, Schuldenabbau schreitet voran
Das Periodenergebnis fiel von 448,1 Millionen Euro im Vorjahreszeitraum auf 283,5 Millionen Euro. Hauptgrund ist eine geringere Aufwertung des Immobilienportfolios im Vergleich zum Vorjahr.
Beim Schuldenabbau macht LEG hingegen Fortschritte. Der Loan-to-Value (LTV) – das Verhältnis von Nettofinanzverbindlichkeiten zum Immobilienwert – sank Ende Juni 2026 um 1,3 Prozentpunkte auf 45,5 Prozent. Noch im laufenden Jahr soll der LTV auf 45 Prozent fallen. Zum Schuldenabbau trägt auch der Verkauf von Wohneinheiten bei.
Transaktionsmarkt enttäuscht – geopolitische Unsicherheiten bremsen
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Zur AktienanalyseAuf dem Transaktionsmarkt läuft es derzeit jedoch nicht rund. „Die Hoffnungen waren groß, die Erwartungen wurden enttäuscht", sagte Vorstandschef von Lackum mit Blick auf geplante Wohnungsverkäufe. Der Markt leide unter hoher geopolitischer Volatilität. Unsicherheiten wie die Blockade der Straße von Hormus trieben die Energiepreise und damit die Inflation oder Inflationserwartungen – was sich auch auf potenzielle Käufer auswirke.
„Was am besten klappt, ist der Verkauf von einzelnen Mehrfamilienhäusern und kleineren Portfolios", so von Lackum weiter. Der Verkauf größerer Portfolios hingegen funktioniere derzeit nicht. Im ersten Halbjahr wickelte LEG den Verkauf von rund 1.000 Wohnungen für etwa 74 Millionen Euro ab oder vereinbarte diesen.
Insgesamt plant LEG die Veräußerung von 5.000 Wohneinheiten, darunter rund 1.400 Einheiten in Ostdeutschland aus dem ehemaligen Bestand der Adler-Tochter. Dem Düsseldorfer Konzern gehören insgesamt rund 171.000 Wohnungen.
