JP Morgan setzt Merlin Properties auf „Positive Catalyst Watch" mit Kurszielerhöhung

J. P. Morgan hat den spanischen Immobilienkonzern Merlin Properties (BME: MRL) auf seine „Positive Catalyst Watch"-Liste gesetzt. Als Begründung nannte die US-Investmentbank eine deutliche Diskrepanz zwischen den eigenen FFO-Schätzungen und dem Bloomberg-Konsens – und das kurz vor den Halbjahresergebnissen des REIT am 30. Juli. Gleichzeitig behielt JP Morgan die Einstufung „Overweight" bei und hob das Kursziel für Dezember 2027 von €18,50 auf €19,00 an. Die Aktie notierte zuletzt bei €14,79.

„Die eigentliche Diskrepanz liegt beim FFO für das Geschäftsjahr 2026 – hier liegen wir 5% über dem Bloomberg-Konsens", erklärte JP Morgan in der Mitteilung. Konkret schätzt die Bank den FFO auf €0,58 pro Aktie, während der Bloomberg-Konsens lediglich €0,55 ausweist. Die Differenz führt JP Morgan auf eine bessere Umsatz- und Kostenentwicklung zurück. Bemerkenswert: Die höhere Schätzung impliziert trotz der Verwässerung durch eine jüngste Kapitalerhöhung ein stabiles Wachstum im Jahresvergleich.

Von den Ergebnissen am 30. Juli erwartet JP Morgan eine Aktualisierung der FFO-Prognose für das Geschäftsjahr 2026. Zudem rechnet die Bank mit einer „erheblichen Neubewertung" aus den für das erste Halbjahr 2026 erwarteten Rechenzentren – ein Thema, das Merlin bereits bei den Ergebnissen für das erste Quartal angekündigt hatte.

Rechenzentren als zentraler Wachstumstreiber

Der eigentliche Kurstreiber bei Merlin Properties ist die wachsende Rechenzentrum-Pipeline auf der Iberischen Halbinsel. JP Morgan bewertet die Phase-I-Rechenzentren mit €19,3 Millionen pro Megawatt, gegenüber Investitionskosten von lediglich €9,6 Millionen pro Megawatt – ein erheblicher Wertzuwachs. Allein in Lissabon plant Merlin nun eine Kapazität von 340 Megawatt.

Merlin hält laut Daten von Colliers und JP Morgan 37% der gesamten geplanten IT-Kapazität in Iberien – der höchste Wert unter allen Wettbewerbern. Zum Vergleich: Edgemode kommt auf 11%, Start Campus auf 8%. Diese Marktführerschaft unterstreicht die strategische Positionierung des Unternehmens in einem der am schnellsten wachsenden Segmente des europäischen Immobilienmarktes.

Phase III des Rechenzentrum-Programms umfasst eine IT-Gesamtkapazität von 412 Megawatt mit stabilisierten Bruttomieteinnahmen von €656 Millionen und geplanten Investitionsausgaben von €4,47 Milliarden. Davon wurden €768 Millionen an Eigenkapital bereits durch ein beschleunigtes Bookbuilding-Verfahren aufgenommen. In einem zusätzlichen Upside-Szenario könnte die Kapazität der Phase III auf 612 Megawatt steigen, mit stabilisierten Bruttomieteinnahmen von €935 Millionen.

Portfoliotransformation bis 2032

Die langfristigen Wachstumsprognosen von JP Morgan sind beeindruckend. Der Broker erwartet, dass die Bruttomieteinnahmen von €542 Millionen im Geschäftsjahr 2025 auf €1,80 Milliarden bis 2032 steigen werden. Dabei soll der Anteil der Rechenzentren am Portfolio von rund 6% auf etwa 65% expandieren, während der Büroanteil von rund 53% auf etwa 20% sinkt – eine fundamentale Neuausrichtung des Geschäftsmodells.

Auf der Ertragsseite prognostiziert JP Morgan einen Anstieg des bereinigten EBITDA von €399 Millionen im Geschäftsjahr 2025 auf €643 Millionen bis zum Geschäftsjahr 2028. Die EBITDA-Marge soll sich im gleichen Zeitraum von 70,7% auf 73,2% ausweiten. Der Umsatz soll von €565 Millionen im Geschäftsjahr 2025 auf €878 Millionen im Geschäftsjahr 2028 steigen.

Beim Verschuldungsgrad zeigt sich ein differenziertes Bild: Das Verhältnis von Nettoverschuldung zu EBITDA liegt im Geschäftsjahr 2025 bei 10,1, soll sich im Geschäftsjahr 2026 auf 8,5 verbessern und bis zum Geschäftsjahr 2028 mit zunehmenden Investitionsausgaben wieder auf 9,7 ansteigen. Für Anleger bleibt die Frage, ob die ambitionierten Wachstumsziele im Rechenzentrumsbereich die damit verbundene höhere Verschuldung rechtfertigen – die Halbjahresergebnisse am 30. Juli dürften erste Antworten liefern.