Immobilienboom: EU-Finanzaufsicht schlägt Alarm

Die Warnung, die der Europäische Ausschuss für Systemrisiken (European Systemic Risk Board/ESRB) am heutigen Freitag äußerte, hat es in sich. Der Immobilienmarkt der EU habe sich seit dem Beginn der Corona-Pandemie vom Rest der Wirtschaft regelrecht „abgekoppelt“. Die Zahlen haben schon zuvor eine deutliche Sprache gesprochen: So stiegt die Verschuldung der Haushalte im Verhältnis zum Einkommen im ersten Quartal 2021 auf 107,2 Prozent, gegenüber noch 101,9 Prozent im vierten Quartal 2019.

Laut ESRB seien die Risiken für die Banken aufgrund der steigenden Immobilienpreise, der Lockerung der Kreditvergabestandards und der zunehmenden Verschuldung der privaten Haushalte erhöht. Er forderte sieben der 30 von ihm beaufsichtigten Länder auf, Maßnahmen zu ergreifen, um diese durch den Anstieg der Immobilienpreise verursachten Risiken einzudämmen.

Begünstigt durch niedrige Zinssätze stiegen die Preise für Wohnimmobilien in der EU bis September 2021 um 9,2 Prozent - das schnellste Wachstum seit kurz vor der Finanzkrise 2008 und deutlich stärker als das Wachstum der europäischen Löhne und des Bruttoinlandsprodukts.

Doch als die Pandemie im Jahr 2020 begann, haben die meisten europäischen Finanzaufsichtsbehörden Maßnahmen aufgehoben, die die Widerstandsfähigkeit der Banken gegenüber einer möglichen Korrektur auf den Immobilienmärkten erhöhen sollten, indem sie in guten Zeiten zusätzliches Kapital aufbauen, damit sie in einer Krise Verluste auffangen können.

Da sich die Europäische Zentralbank darauf vorbereitet, die Geldpolitik als Reaktion auf die seit Jahrzehnten hohe Inflation zu straffen, werden die Kreditkosten für Hauskäufer steigen, was die Preise drücken und es für einige Haushalte schwieriger machen könnte, die Zahlungen für variabel verzinste Hypotheken zu leisten.

Am Freitag forderte der ESRB Deutschland und Österreich auf, mehr Sicherheitsvorkehrungen zu treffen, wie z. B. die Begrenzung der Verschuldung von Kreditnehmern auf ein bestimmtes Vielfaches ihres Einkommens und die Verpflichtung der Kreditgeber, mehr Kapital bereitzustellen. Er warnte auch Bulgarien, Kroatien, Ungarn, die Slowakei und Liechtenstein vor zunehmenden Risiken auf dem Wohnungsmarkt.

Zu den wichtigsten Schwachstellen", die der ESRB feststellte, gehörten das rasche Wachstum der Immobilienpreise und eine mögliche Überbewertung von Wohnimmobilien, die Höhe und Dynamik der Verschuldung der privaten Haushalte, das Wachstum der Wohnungsbaukredite und Anzeichen einer Lockerung der Kreditvergabestandards".

Die Entscheidungen des ESRB unter dem Vorsitz von EZB-Präsidentin Christine Lagarde sind nicht bindend. Er kann lediglich Warnungen und Empfehlungen an die Länder aussprechen, um auf die Risiken auf dem Wohnungsmarkt aufmerksam zu machen, wie er es seit 2016 getan hat.

Der ESRB erklärte, dass die Risiken für den Wohnungsmarkt auch in Norwegen, den Niederlanden, Schweden, Dänemark und Luxemburg - wo die Verschuldung der Haushalte am höchsten war - erhöht waren und in allen fünf Ländern 180 Prozent des Einkommens überstiegen. Es hat jedoch für vier dieser Länder Empfehlungen für 2019 ausgesprochen und ist der Ansicht, dass Norwegen bereits ausreichende Maßnahmen ergriffen hat.

Sowohl Deutschland als auch Österreich haben die Ergebnisse des ESRB bereits erhalten und mit Plänen zur Einführung einiger der empfohlenen Maßnahmen reagiert. Deutsche Banken müssen bis zum nächsten Jahr zusätzliche Kapitalpuffer in Höhe von 22 Mrd. EUR vorhalten, die sich nach dem Umfang ihrer inländischen Vermögenswerte und ihres Engagements bei Wohnbauhypotheken richten - obwohl die meisten die Anforderungen bereits erfüllen.

Die österreichischen Behörden planen die Einführung rechtsverbindlicher Vorschriften, die die Höhe der Hypothekarkredite im Verhältnis zum Einkommen und zum Wert der Immobilie sowie die Dauer der Rückzahlung begrenzen, nachdem viele Banken die unverbindlichen Standards für eine nachhaltige Kreditvergabe" ignoriert haben.

Keines der beiden Länder ging so weit, wie vom ESRB empfohlen. Deutschland führte keine Begrenzungen für Hypothekarkredite ein, während Österreich sich dagegen entschied, von den Banken den Aufbau von zusätzlichem Kapital, dem so genannten antizyklischen Puffer, zu verlangen.

Claudia Buch, Vizepräsidentin der deutschen Zentralbank, sagte der Financial Times im vergangenen Monat, dass die Banken des Landes, wenn sie nicht "zweimal nachdenken" über den jüngsten Trend, Hypotheken für den gesamten Wert einer Immobilie mit wenig oder gar keiner Anzahlung zu gewähren, mit rechtlich verbindlichen Grenzen für die Kreditvergabe an eine Immobilie konfrontiert werden könnten.