Immobilien-Vergleich: In 22 von 50 Städten lohnt Mieten mehr
Eine aktuelle Analyse der 50 größten deutschen Städte zeigt: Der Traum vom Eigenheim rechnet sich längst nicht überall. In Hamburg zahlen Käufer sogar monatlich drauf – Mieten wäre günstiger. Nur in 28 Städten bringt der Kauf eine Rendite von mindestens 1
Die Frage "Kaufen oder Mieten?" beschäftigt deutsche Anleger wie nie zuvor. Eine umfassende Kostenanalyse für die 50 größten deutschen Städte liefert nun überraschende Antworten – und räumt mit manchem Vorurteil auf.
Hamburg: Wenn Kaufen teurer wird als Mieten
Die Hansestadt zeigt exemplarisch, wie sich die Immobilienmärkte gedreht haben. Bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 6.325 Euro pro Quadratmeter kostet eine 80-Quadratmeter-Wohnung rund 506.000 Euro. Die monatliche Kaltmiete liegt bei 1.096 Euro.
Wer 60 Prozent über einen Kredit zu 3,8 Prozent Zinsen finanziert, zahlt allein 960 Euro monatlich – ohne Tilgung. Hinzu kommen 120 Euro Hausgeld für nicht umlagefähige Nebenkosten. Von der ursprünglichen Mietersparnis bleiben gerade einmal 16 Euro übrig.
Kaufnebenkosten als entscheidender Faktor
Die Rechnung wird noch ungünstiger, wenn man die Kaufnebenkosten einbezieht. In Hamburg fallen 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch an – insgesamt 37.950 Euro. Verteilt auf eine angenommene Haltedauer von 15 Jahren entspricht das monatlich 211 Euro.
Unterm Strich zahlt der Hamburger Käufer damit 195 Euro mehr pro Monat als ein Mieter – und das nur fürs Wohnen, nicht für den Vermögensaufbau. Bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital von 202.400 Euro ergibt sich eine negative Rendite von 1,2 Prozent jährlich.
Wo sich Kaufen noch lohnt
Das Gegenbild liefert Chemnitz: Hier verbleibt nach derselben Rechnung ein jährlicher Ertrag von gut vier Prozent auf das Eigenkapital. Von den 50 analysierten Städten weisen 46 eine positive Nettoersparnis beim Kauf auf.
Allerdings sollte die verbleibende Rendite mindestens 1,5 Prozent pro Jahr betragen, um die Risiken eines kreditfinanzierten Immobilienkaufs zu rechtfertigen. Diesen Schwellenwert erreichen nur 28 Städte – in 22 Städten raten Experten daher zur Miete.
Die Methodik hinter den Zahlen
Die Analyse konzentriert sich bewusst auf die reinen Wohnkosten und vermeidet spekulative Renditeannahmen. Nicht eingerechnet sind Tilgungsleistungen, da diese zur Vermögensbildung gehören. Mieter könnten dieses Geld alternativ in Aktien oder andere Anlageformen investieren.
Ebenso unberücksichtigt bleiben potenzielle Wertsteigerungen der Immobilie. Die Rechnung geht davon aus, dass der Verkaufspreis nach 15 Jahren dem ursprünglichen Kaufpreis entspricht. Instandhaltungskosten werden nicht angesetzt, mögliche Mietsteigerungen ebenfalls nicht.
Risiken und Chancen abwägen
Käufer gehen mit einem kreditfinanzierten Erwerb erhebliche Risiken ein. Unerwartete Reparaturen, Jobverlust oder steigende Zinsen bei Anschlussfinanzierungen können die Kalkulation schnell ins Wanken bringen. Das gebundene Eigenkapital steht für andere Investitionen nicht zur Verfügung.
Dafür bietet Eigentum Planungssicherheit: Die monatlichen Kosten stehen weitgehend fest, Mieterhöhungen oder Eigenbedarfskündigungen sind kein Thema. Langfristige Wertsteigerungen können die Rechnung zusätzlich verbessern.
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Zur AktienanalyseIndividuelle Faktoren entscheiden
Die Analyse bildet die Situation eines Neuankömmlings ab, der zwischen Kauf und Miete wählt. Wer bereits günstig zur Miete wohnt, für den rechnet sich ein Kauf noch seltener. Umgekehrt profitieren Käufer ohne Kreditbedarf von deutlich niedrigeren monatlichen Kosten.
Zudem spielen persönliche Präferenzen eine Rolle: Viele schätzen die Unabhängigkeit der eigenen vier Wände unabhängig von der reinen Kostenbetrachtung. In angespannten Märkten fehlt oft schlicht die Wahlmöglichkeit zwischen vergleichbaren Miet- und Kaufobjekten.
Fazit für Anleger
Die Zahlen liefern klare Orientierung: In fast der Hälfte der 50 größten deutschen Städte lohnt sich Kaufen aus rein finanzieller Sicht derzeit nicht. Anleger sollten die Entscheidung sorgfältig kalkulieren und regionale Unterschiede beachten. Eine Immobilie als Kapitalanlage muss sich an alternativen Investmentmöglichkeiten messen lassen – und schneidet dabei längst nicht überall vorteilhaft ab.
