Geschlossener Immobilienfonds: So kommen Anleger früher raus

Geschlossene Immobilienfonds gelten als illiquide Investments – wer einmal drin ist, kommt so schnell nicht wieder heraus. Genau das ist das Problem eines Anlegers, der Anteile im Wert von 30.000 Euro an einem solchen Fonds übertragen bekommen hat und die Beteiligung aus dringenden Gründen beenden möchte.

Der betreffende Immobilienfonds läuft seit 2011 auf unbestimmte Zeit. Eine erstmalige ordentliche Kündigung ist frühestens zum 31. Dezember 2027 möglich. Für den Anleger stellt sich damit die entscheidende Frage: Wie kommt er vor diesem Termin aus der Beteiligung heraus?

Was geschlossene Immobilienfonds so besonders macht

Geschlossene Fonds unterscheiden sich grundlegend von offenen Immobilienfonds oder börsengehandelten Produkten wie ETFs und REITs. Anleger zeichnen Anteile während einer Platzierungsphase – danach ist der Fonds geschlossen. Eine Rückgabe der Anteile an die Fondsgesellschaft, wie es bei offenen Fonds möglich ist, gibt es in der Regel nicht. Die Laufzeit ist vertraglich festgelegt, und ordentliche Kündigungsrechte greifen erst zu bestimmten Terminen.

Im vorliegenden Fall bedeutet das: Eine reguläre Kündigung ist erst Ende 2027 möglich. Wer früher aussteigen will, muss andere Wege gehen. Grundsätzlich kommen dabei zwei Optionen in Betracht: der Verkauf der Anteile auf dem Zweitmarkt oder die Prüfung außerordentlicher Kündigungsgründe.

Der Zweitmarkt als möglicher Ausweg

Für geschlossene Fondsbeteiligungen existiert ein sogenannter Zweitmarkt, auf dem Anteile zwischen Privatpersonen gehandelt werden können. Plattformen und Börsen für solche Beteiligungen vermitteln Käufer und Verkäufer. Allerdings müssen Anleger dabei mit erheblichen Abschlägen auf den Nominalwert rechnen – die Liquidität auf diesen Märkten ist begrenzt, und die Nachfrage nach solchen Anteilen ist oft gering.

Ein Verkauf über den Zweitmarkt kann dennoch sinnvoll sein, wenn der Liquiditätsbedarf dringend ist und ein Preisabschlag in Kauf genommen werden kann. Wie hoch dieser Abschlag ausfällt, hängt von der Qualität des Fonds, der verbleibenden Laufzeit und der aktuellen Marktsituation ab.

Außerordentliche Kündigung prüfen

Neben dem Zweitmarktverkauf sollte geprüft werden, ob außerordentliche Kündigungsrechte bestehen. Solche Rechte können sich aus dem Gesellschaftsvertrag des Fonds oder aus gesetzlichen Regelungen ergeben – etwa bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen der Fondsgesellschaft oder bei unzumutbaren persönlichen Umständen des Anlegers.

Für eine fundierte Einschätzung empfiehlt sich in jedem Fall die Beratung durch einen auf Kapitalanlagerecht spezialisierten Anwalt oder einen unabhängigen Finanzberater. Die genauen Bedingungen des Gesellschaftsvertrags sind dabei entscheidend.

Privatanleger sollten aus diesem Fall eine wichtige Lektion mitnehmen: Geschlossene Beteiligungen sind langfristige, illiquide Investments. Wer Flexibilität benötigt, ist mit börsengehandelten Alternativen wie Immobilien-ETFs oder REITs deutlich besser bedient.