Finanzielle Wege zur optimierten Baufinanzierung

In Zeiten der Inflation und der Zinswende müssen Menschen, die ein Darlehen benötigen, besonders sorgfältig kalkulieren. Die Zinswende hat die Finanzierung von Immobilien deutlich komplexer gemacht. Während vor etwa 18 Monaten Banken großzügig Kredite vergaben, sind sie heute viel restriktiver. Sie überprüfen genau, ob nach Abzug der monatlichen Zins- und Tilgungszahlungen noch ausreichend Nettoeinkommen übrigbleibt, um die gestiegenen Lebenshaltungskosten zu decken. Oftmals lautet die Antwort: Die Belastungsgrenze ist überschritten.

Doch es gibt Möglichkeiten, die monatliche Kreditbelastung zu senken und Einnahmen und Ausgaben wieder ins Gleichgewicht zu bringen. Dabei erleben Finanzierungskomponenten eine Renaissance, die in der Niedrigzinsphase in Vergessenheit geraten waren.

Die erste Stellschraube bei der Baufinanzierung ist das Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer ist der benötigte Kredit. Banken belohnen eine höhere Eigenkapitalquote zudem mit niedrigeren Zinsen, da das Risiko für die Institute sinkt. Eine Faustregel besagt, dass Banken derzeit mehr als 90 Prozent des Kaufpreises nur für Kunden mit einem sehr hohen Monatseinkommen finanzieren. Wer also ein Haus für 380.000 Euro erwirbt, sollte mindestens 69.000 Euro Eigenkapital mitbringen, um von günstigeren Zinsen zu profitieren.

Die zweite Stellschraube betrifft die Tilgungshöhe. Je höher die anfängliche Tilgungsrate ist, desto niedriger ist die monatliche Belastung. In der Niedrigzinsphase waren Tilgungsraten von drei Prozent pro Jahr üblich, heute sind Tilgungssätze um die ein Prozent möglich. Eine geringere Tilgung ermöglicht es, die monatliche Belastung zu senken.

Die dritte Stellschraube ist die Zinsbindung. Aktuell sind langfristige Zinsbindungen oft günstiger als kurzfristige. Eine längere Zinsbindung sorgt für mehr Planungssicherheit. Allerdings hängt die Entscheidung von der Zinserwartung ab, und kurzfristige Zinsbindungen können sinnvoll sein, wenn erwartet wird, dass die Zinsen in den kommenden Jahren sinken werden.

Die vierte Stellschraube betrifft Förderdarlehen und Bauspardarlehen. Die staatliche KfW bietet verschiedene Darlehensprogramme an, und einige Bundesländer haben eigene Förderprogramme mit Zuschüssen. Bausparen erlebt ebenfalls eine Renaissance, da es eine Versicherung gegen steigende Zinsen darstellt.

Die fünfte Stellschraube ist die Eigenleistung und das zeitliche Strecken von Ausgaben. Eigenleistung kann Eigenkapital ersetzen, sollte jedoch mit Vorsicht angegangen werden. Verzögerungen am Bau führen zu Mehrkosten. Stattdessen kann es effizienter sein, geplante Ausgaben zeitlich zu strecken und vorerst nur diejenigen Arbeiten durchzuführen, die den Wert der Immobilie steigern.