Deutschlands Wohnungsbau auf Rekordtief – warum das Hoffnung macht

Der deutsche Wohnungsbau hat 2025 einen historischen Negativrekord erreicht. Laut Statistischem Bundesamt wurden im vergangenen Jahr lediglich 206.600 Wohnungen fertiggestellt – das sind 45.400 oder 18 Prozent weniger als noch im letzten Ampeljahr 2024. Damit liegt die Zahl weit unter dem, was Experten für notwendig halten: Das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln beziffert den jährlichen Bedarf bis 2030 auf mindestens 300.000 neue Wohneinheiten.

Für das laufende Jahr 2026 erwartet IW-Senior-Economist Ralph Henger, der die Zahlenwerke für das Frühjahrsgutachten des Rates der Immobilienweisen erstellt, lediglich rund 215.000 Fertigstellungen. Das wären gerade einmal 8.000 mehr als im Vorjahr – eine magere Erholung angesichts des enormen Wohnraummangels in Deutschland.

Bauturbo-Gesetz: Großes Versprechen, bescheidene Wirkung

Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) hatte ihr sogenanntes Bauturbo-Gesetz als ultimativen Gamechanger angepriesen. Mit der „Brechstange" wolle sie Kommunen schnelleres Bauen ermöglichen. Im TV-Gespräch mit Sandra Maischberger bezeichnete sie ein Jahresergebnis von 250.000 fertiggestellten Wohneinheiten als „Vollkatastrophe" und versprach bei Nutzung des Turbos einen „Riesenerfolg".

Das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus trat am 30. Oktober 2025 in Kraft – als eines der ersten Reformvorhaben der Bundes-Großen Koalition unter Friedrich Merz. Gemessen an den vollmundigen Ankündigungen fällt die bisherige Bilanz jedoch ernüchternd aus. Bauverbandspräsident Olaf Demuth hatte von Anfang an gewarnt: „Der Begriff Turbo ist total übertrieben als Überschrift über dem Projekt." Frühestens in drei Jahren werde konkret fertiggestellt, was das Gesetz anstoße.

Genau das bestätigen nun die Zahlen. Zwar stieg die Zahl der Baugenehmigungen von Januar bis März 2026 um 14,6 Prozent auf 63.500 Wohneinheiten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Doch dieser Aufwärtstrend hat einen entscheidenden Haken: Ob aus Genehmigungen auch tatsächliche Bauaufträge werden, hängt von Baumaterialpreisen, fragilen Lieferketten und wieder steigenden Bauzinsen ab.

Stimmung im Wohnungsbau bricht ein

Das ifo Institut meldete zuletzt eine massive Verschlechterung der Stimmung im Wohnungsbau. Das Geschäftsklima fiel im April von minus 19,3 auf minus 28,4 Punkte – der stärkste Rückgang seit April 2022. Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer beim Hauptverband der Deutschen Bauindustrie, warnt: „Ansonsten droht uns im Wohnungsbau eine ähnliche Lage wie 2023 mit Stornierungsraten von 20 Prozent."

Der Grund für die strukturelle Verzögerung liegt in der Natur des Baugeschäfts. IW-Ökonom Henger rechnet vor: Nur 1,5 Prozent der Wohnungen werden in Deutschland innerhalb von sechs Monaten nach Erteilung der Baugenehmigung fertiggestellt. Nach zwölf Monaten sind es 7,5 Prozent, nach 24 Monaten 34,5 Prozent. Fast zwei Drittel aller geplanten Projekte benötigen also mehr als zwei Jahre ab Baugenehmigung.

„Wenn wir es schaffen, durch den Bauturbo bis Ende des Jahres 20.000 Baugenehmigungen mehr zu bekommen, wird höchstens ein Zehntel davon schon 2026 fertig", erklärt Henger. Das entspräche rund 2.000 zusätzlichen Einheiten – bereits in seiner Prognose von 215.000 Fertigstellungen enthalten. Erst ab 2028 dürfte das Gesetz den Wohnungsmarkt spürbar beleben.

Drei Experimentierklauseln sollen Kommunen entlasten

Das Bauturbo-Gesetz gibt Kommunen drei neue Handlungsoptionen an die Hand:

• Bau zusätzlicher Wohnungen ohne aufwendige Bebauungsplanänderungen – vorausgesetzt, eine Umweltprüfung ergibt keine erheblichen Auswirkungen und der Wohnungsmarkt ist angespannt
• Genehmigung von Neubauprojekten im unbeplanten Innenbereich auch dann, wenn sie sich nicht in die Umgebung einfügen – mehr Spielraum bei Gebäudehöhe, Bebauung in zweiter Reihe oder Aufstockungen auf Gewerbeimmobilien
• Befreiung von bestehenden Bebauungsplänen, selbst wenn Vorhaben deren Grundzügen widersprechen – das erspart das aufwendige Ändern von Plänen

Neu eingefügt wurde zudem Paragraph 36a, der Kommunen unter Zugzwang setzt: Äußert sich eine Gemeinde nicht innerhalb von drei Monaten zu einem Antrag, gilt das Bauvorhaben automatisch als planungsrechtlich zulässig.

Hamburg als Vorreiter – erste Erfolge sichtbar

In der Praxis zeigen sich erste Wirkungen. Hamburg gehört zu den Vorreitern bei der Umsetzung. Im ersten halben Jahr seit Inkrafttreten wurden bis Ende April insgesamt 792 Wohneinheiten mithilfe des Bauturbo positiv beschieden – darunter Baugenehmigungen für 317 und Vorbescheide für 475 Einheiten. Weitere rund 1.400 Wohneinheiten befanden sich Mitte Mai in der Prüfung.

Hilmar von Lojewski vom Deutschen Städtetag sieht das Gesetz pragmatisch: „Dieses Gesetz ist kein Bau-, sondern ein Planungsturbo. Die Städte haben damit mehr Optionen, Bauvorhaben zu beschleunigen – wenn es gute Anträge und die Bauwilligen dazu gibt." Das Bundesbauministerium hat zudem ein „Umsetzungslabor" initiiert, in dem sich seit Herbst 2025 rund 2.000 Experten aus Kommunen, Verwaltung, Planung und Bauwirtschaft austauschen.

Rechtsunsicherheit als unterschätztes Risiko

Ein grundsätzliches Problem bleibt jedoch offen: Was sagen Oberverwaltungsgerichte zu einem Baugesetz, das eigene Paragraphen partiell außer Kraft setzt? „Gegen Bauprojekte auf Turbo-Basis kann es durchaus Klagen geben, weil Rechte Einzelner nicht berücksichtigt wurden oder weil kein Bebauungsplan aufgestellt wurde", warnt von Lojewski.

Diese Rechtsunsicherheit könnte auch die Kreditfinanzierung von Projekten belasten. Von Lojewski bringt es auf den Punkt: „Wenn die Banken fehlende Rechtssicherheit als Risiko ansehen, dann sind sie beim Gelingen des Turbo-Versuchs die eigentlich unsicheren Kantonisten."

Ministerin Hubertz wartet die juristische Klärung nicht ab. Bereits jetzt liegt ein Referentenentwurf für ein umfassendes „BauGB-Upgrade" vor, das Planungs- und Genehmigungsverfahren digitalisieren soll. Vorgesehen sind unter anderem vereinfachte Aufstockungen auf Supermärkten, Vorrang für Wohnungsbau in angespannten Märkten sowie effizienteres Vorgehen gegen Schrottimmobilien – auch durch Enteignungen. Ob diese Maßnahmen die parlamentarischen Hürden nehmen, bleibt abzuwarten. An den künftigen Fertigstellungszahlen wird sich ablesen lassen, ob aus dem Planungsturbo doch noch ein echter Bauturbo wird.