Chinas Immobilienkrise trifft nun auch Immobiliendienstleister hart

Chinas anhaltende Immobilienkrise greift auf einen weiteren Sektor über: Immobiliendienstleister kämpfen zunehmend damit, Verwaltungsgebühren von unzufriedenen Hausbesitzern einzutreiben. Das bedroht nicht nur ihre Umsätze, sondern auch die Immobilienpreise im Allgemeinen – und macht die Branche zum jüngsten Opfer der seit Jahren schwelenden Krise.

In einer schwachen Wirtschaftslage können sich manche Eigentümer die Gebühren schlicht nicht leisten. Andere halten Zahlungen bewusst zurück, um die Verwaltungsunternehmen zu Preissenkungen zu zwingen. Das Ergebnis: Einige Wohnanlagen kämpfen mit maroder Infrastruktur, nicht abgeholtem Müll und unbesetzten Sicherheitsposten – weil sich die Dienstleister aus ihren Verträgen zurückziehen.

Hinzu kommt ein strukturelles Problem: Nach Jahrzehnten des Überbaus stehen viele Wohnanlagen teilweise leer. Angeschlagene Immobilienentwickler schulden dort die Servicegebühren für unverkaufte Wohnungen. Chinas unverkaufter Wohnungsbestand hat nach Schätzungen der ANZ-Bank eine Gesamtfläche, die etwa doppelt so groß ist wie der Großraum London.

Inkassoquoten auf dem Tiefstand

Die Zahlen belegen den Ernst der Lage: Die durchschnittliche Inkassoquote bei den 500 größten chinesischen Immobilienunternehmen fiel laut dem Forschungsunternehmen CRIC von 89 Prozent im Jahr 2021 auf nur noch 71 Prozent im vergangenen Jahr. Branchenexperten zufolge war 2025 das Jahr mit dem stärksten Rückgang – und der Trend verschlechtert sich weiter.

„Risiken aus der allgemeinen Verlangsamung des Immobilienmarktes greifen auf die Immobilienverwaltungsbranche über", sagte He Shuhua, Chief Operating Officer von Onewo, auf einer kürzlich abgehaltenen Konferenz. Onewo firmiert unter der Marke Vanke Service und ist die Immobilienverwaltungseinheit des staatlich unterstützten Bauträgers China Vanke. „Sinkende Hauspreise haben die Erwartungen der Hausbesitzer verändert", so He weiter. „Schwierigkeiten beim Einzug von Gebühren sind ein branchenweites Problem."

Damit setzt sich ein gefährlicher Teufelskreis in Gang: Sinkende Inkassoquoten zwingen Verwaltungsfirmen dazu, immer mehr Projekte aufzugeben. Das schürt bei Hausbesitzern und Bauträgern die Sorge, dass der Wert ihrer Immobilien weiter sinkt. Niedrigere Preise wiederum verringern den Anreiz der Eigentümer, für die Instandhaltung ihrer Vermögenswerte zu zahlen.

Wertverluste von bis zu 25 Prozent möglich

Sam Radwan, CEO von Enhance International, einer in Chicago ansässigen Immobilienberatung mit Aktivitäten im Großraum China, bezeichnet das Problem als „einzigartig und bedeutend" – so sei es in anderen Immobilienkrisen bisher nicht beobachtet worden. Er warnt, dass Wohnungen in Anlagen mit Verwaltungsmängeln bis zu 25 Prozent an Wert verlieren könnten.

„Es ist eine der vielen besorgniserregenden Dimensionen des Immobilienmarktes", sagte Radwan und verwies auf Überangebot, hohe Leerstände, steigende Zwangsversteigerungen und sinkende Nachfrage. „Es könnte Jahrzehnte dauern, bis eine Lösung für diese spezielle Wohnungskrise gefunden ist."

Der Druck wächst auch auf lokale Regierungen: Sie sehen sich zunehmend gezwungen, staatlich unterstützte Unternehmen einzusetzen, um die Grundversorgung in betroffenen Wohnanlagen aufrechtzuerhalten und die Unzufriedenheit der Bewohner über nicht abgeholten Müll, unbesetzte Sicherheitsposten sowie defekte Beleuchtung und Aufzüge zu lindern.

Vanke Service zieht sich aus Aufträgen zurück

Ein konkretes Beispiel liefert Linda Cao, 35, die in einer teilweise leerstehenden Wohnanlage in der nördlichen Hafenstadt Qinhuangdao lebt. Sie zeigte Reuters eine Mitteilung von Vanke Service, in der das Unternehmen ankündigte, sich im Juni nach sechs Jahren aus dem Auftrag zurückzuziehen – begründet mit einem unhaltbaren Rückgang beim Gebühreneinzug. Cao selbst sei mit der Firma zufrieden gewesen, doch andere Eigentümer hätten die Gebühren seit zwei Jahren zurückgehalten, in der Hoffnung, Vanke Service zu Preissenkungen zu drängen.

Manche Hausbesitzer kauften vor dem Platzen der Immobilienblase im Jahr 2021 mehrere Wohnungen als Investition – eine Rückgewinnung dieser Investitionen halten viele inzwischen für unrealistisch. Entsprechend gering ist ihr Anreiz, weiterhin Verwaltungskosten zu zahlen. Das Wohnungsbauministerium reagierte auf eine Anfrage zur Stellungnahme nicht.