BGH-Urteil: Gewinnorientierte Untervermietung berechtigt zur fristlosen Kündigung
Bundesgerichtshof stärkt Vermieterrechte und schiebt Missbrauch bei Untervermietungen einen Riegel vor
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine wegweisende Entscheidung für den deutschen Wohnungsmarkt getroffen: Mieter, die ihre Wohnung mit Gewinn untervermieten, verlieren ihren Kündigungsschutz. Das Urteil betrifft einen Berliner, der seine Zwei-Zimmer-Wohnung für 460 Euro monatlich anmietete und für 962 Euro weitervermietete – mehr als das Doppelte der ursprünglichen Miete.
Der Mieter hatte die Wohnung während einer längeren Auslandsreise untervermietet und argumentierte, der Preis sei angesichts der angespannten Berliner Wohnungslage marktgerecht. Zudem habe er die Wohnung vollmöbliert zur Verfügung gestellt, was den höheren Preis rechtfertige. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis und erhob Räumungsklage.
Die Karlsruher Richter stellten klar: Der Zweck der Untervermietung liegt darin, Mietern bei vorübergehend veränderten Lebensumständen den Erhalt ihrer Wohnung zu ermöglichen – nicht darin, eine Gewinnquelle zu schaffen. "Der Zweck der Untervermietung besteht nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen", betonte Ralph Bünger, Vorsitzender des 8. Zivilsenats.
Rechtliche Grundlagen der Untervermietung
Eine Untervermietung erfordert grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters. Mieter haben zwar einen Anspruch auf diese Zustimmung, jedoch nur bei berechtigtem Interesse. Dieses berechtigte Interesse entfällt laut BGH, sobald die Untervermietung gewinnorientiert erfolgt. Vermieter können in solchen Fällen das Mietverhältnis kündigen.
Das Urteil stärkt nicht nur die Position der Vermieter, sondern schützt auch Untermieter vor überhöhten Preisen. Der Deutsche Mieterbund und der Immobilienverband Haus & Grund begrüßten die Entscheidung einhellig. "Viele Menschen sind auf Untervermietung angewiesen, weil sie auf dem regulären Wohnungsmarkt keine Chance haben. Diese Notlage darf nicht ausgenutzt werden", erklärte Melanie Weber-Moritz, Präsidentin des Deutschen Mieterbundes.
Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Die Entscheidung hat weitreichende Konsequenzen für den deutschen Wohnungsmarkt, insbesondere in Ballungsräumen wie Berlin, München oder Hamburg. Gewinnorientierte Untervermietung war dort in den vergangenen Jahren zu einem lukrativen Geschäftsmodell geworden. Das Urteil setzt dieser Praxis nun klare Grenzen.
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Zur AktienanalyseOffen ließ der BGH allerdings die Frage, welche Zuschläge bei möblierter Untervermietung zulässig sind. Hier plant die Bundesregierung neue Regelungen: Bundesjustizministerin Stefanie Hubig kündigte im Dezember 2025 an, dass für voll möblierte Wohnungen künftig eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete angesetzt werden darf.
Für Immobilienaktien und REITs am deutschen Markt könnte das Urteil mittelfristig positive Effekte haben. Die Stärkung der Vermieterrechte und die Eindämmung missbräuchlicher Praktiken tragen zur Stabilisierung des Marktes bei. Anleger sollten die weitere Entwicklung der angekündigten gesetzlichen Regelungen aufmerksam verfolgen, da diese die Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien-Investments nachhaltig beeinflussen werden.
