Bafin schlägt Alarm: Riskante Immobilienkredite bedrohen Verbraucher

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) schlägt Alarm: Immer mehr Immobilienkäufer in Deutschland verschulden sich über ihre Verhältnisse. Bafin-Präsident Mark Branson warnte in Frankfurt eindringlich vor den Folgen riskanter Baufinanzierungen – und stellte regulatorische Eingriffe ausdrücklich in den Raum.

Neue Daten aus dem vierten Quartal 2025 haben die Aufsichtsbehörde aufgeschreckt. Bei rund jedem siebten Neukredit überstieg das Darlehensvolumen den tatsächlichen Wert der finanzierten Immobilie. Im europäischen Vergleich ist das ein Spitzenwert – und ein deutliches Warnsignal. „Es wurde also bei rund jedem siebten Kredit mehr Geld aufgenommen, als die Wohnung oder das Haus wert war. Das sehen wir kritisch", so Branson.

Solche Kredite sind aus mehreren Gründen problematisch. Für Banken bedeuten sie ein erhöhtes Verlustpotenzial. Für Verbraucher wird es besonders gefährlich, wenn unvorhergesehene Ereignisse wie Krankheit oder Jobverlust die Rückzahlung unmöglich machen. Im schlimmsten Fall reicht selbst ein Verkauf der Immobilie nicht aus, um die Finanzierung vollständig abzulösen – die Schuldenfalle schnappt zu.

Bafin droht mit Einschreiten

Branson ließ keinen Zweifel daran, dass die Aufsicht notfalls handeln wird: „Die riskanten Neukredite von heute dürfen nicht die Problemkredite von morgen werden." Gleichzeitig räumte er ein, dass der Druck auf Kaufwillige zuletzt gestiegen ist. Der Iran-Krieg hat Inflationsängste geschürt, die Zinsen sind gestiegen und die Immobilienpreise ziehen wieder an. Im März legten die Baufinanzierungen zu, weil viele Verbraucher sich noch schnell günstige Konditionen sichern wollten.

„Keine Frage, es kann verlockend sein, an die Grenzen der Finanzierbarkeit zu gehen, um sich einen Immobilientraum zu erfüllen. Hochrisikoimmobilienkredite sind aber weder für Kreditinstitute noch für Verbraucherinnen und Verbraucher gut", betonte Branson unmissverständlich.

KI als neue Waffe für Cyberkriminelle

Neben der Immobilienwarnung rückte Branson ein weiteres Thema in den Fokus: die wachsende Bedrohung durch Cyberangriffe mit Hilfe Künstlicher Intelligenz. Die Zahl der Attacken auf Finanzunternehmen steige, und Angreifer nutzten KI zunehmend gezielt aus. „Die neuen KI-Anwendungen können viele Schwachstellen in den IT-Systemen finden und sogar ausnutzen. Und das sehr schnell."

Unternehmen müssten sich auf eine wachsende Zahl potenzieller Angriffspunkte einstellen und Sicherheitslücken deutlich schneller schließen als bisher. Die Bafin reagiert darauf mit zusätzlichen Ressourcen für die Prüfung von Cyber-Risiken bei Finanzunternehmen. Auch kritische Infrastruktur wie Energieversorger sei verwundbar. „Die Verteidiger müssen sehr viel schneller werden", mahnte Branson.

Bereits am Montag hatte das Bundesfinanzministerium vor dem KI-Modell „Claude Mythos" des US-Unternehmens Anthropic gewarnt. Die Software durchsucht Betriebssysteme, Webbrowser und andere Programme automatisiert nach Schwachstellen – und liefert passende digitale Angriffswerkzeuge gleich mit. Anthropic gewährt bislang nur ausgewählten Organisationen Zugang. In falschen Händen wäre „Claude Mythos" eine hochgefährliche Waffe.

Börsenrekorde trotz Krisen bereiten Sorgen

Auch die jüngste Rekordjagd an den Aktienmärkten lässt Branson nicht kalt. Trotz des Iran-Kriegs notiert der DAX nur knapp unter seinem Januarhoch. Der S&P 500 bewegt sich sogar auf Rekordniveau – mehr als acht Prozent über dem Jahresanfangswert. Die wirtschaftliche Lage habe sich seitdem jedoch nicht verbessert, betonte der Bafin-Chef. Das Potenzial für plötzliche Markt- und Preiskorrekturen bleibe hoch. „Auch, weil die Kursentwicklungen die hohen Risiken anscheinend nicht widerspiegeln."

Selbst eine Beilegung des Iran-Konflikts würde die Schäden an Energieanlagen nicht sofort beseitigen – deren wirtschaftliche Nachwirkungen dürften die Märkte noch lange belasten.

Private Debt im Visier der Aufsicht

Zusätzlich beobachtet die Bafin mit Sorge den wachsenden Markt für alternative Kreditvergabe durch Nicht-Banken, sogenannte Private-Debt-Anbieter. Über Bankfinanzierungen könnten Risiken aus diesem oft intransparenten Segment in den regulierten Bankensektor gelangen. Auch Versicherer haben verstärkt in Private Debt investiert.

Kritisch bewertet die Bafin zudem den Vertrieb von Private-Markets-Produkten an Privatanleger – etwa in Form spezieller Fonds wie ELTIFs. Diese seien häufig teurer, weniger transparent und beim Verkauf drohten Verluste. Für Privatanleger, die solche Produkte in Betracht ziehen, ist Vorsicht geboten.